張永岳教授訪談錄：宏觀調(diào)控下的中國(guó)樓市展望   

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳教授訪談錄　　

中央新的宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展意味著什么？怎樣把握市場(chǎng)態(tài)勢(shì)？房地產(chǎn)企業(yè)該如何去應(yīng)對(duì)？上周，易居房地產(chǎn)論壇首次舉行。會(huì)后，就“國(guó)六條”后的中國(guó)樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)，華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳教授接受了本報(bào)專訪，詳細(xì)回答了記者集中提出的問(wèn)題。　　

張永岳的觀點(diǎn)是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)下，行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的生存面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對(duì)此，消極等待、牢騷滿腹是徒勞無(wú)用的。只有科學(xué)地解讀宏觀調(diào)控，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，積極地進(jìn)行轉(zhuǎn)型，才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)踏上可持續(xù)發(fā)展之路。　　

記者：“國(guó)六條”的一系列政策，體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策動(dòng)向和價(jià)值取向，您認(rèn)為從哪幾方面來(lái)看？　　

張：第一，明確肯定了“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”。上世紀(jì)九十年代至今，住宅消費(fèi)已成為全國(guó)性的消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也已上升到一個(gè)不可或缺的地位。因此，那種否定房地產(chǎn)業(yè)地位和作用的觀點(diǎn)是不符合客觀事實(shí)的，認(rèn)為宏觀調(diào)控是壓制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的認(rèn)識(shí)也是有失偏頗的。

第二，明確肯定了要“引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。所謂持續(xù)，是指一個(gè)在較長(zhǎng)的歷史過(guò)程中，持續(xù)推進(jìn)發(fā)展的過(guò)程，而非短暫的權(quán)宜之計(jì)。所謂穩(wěn)定，就是要避免在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)大起大落。所謂健康，關(guān)鍵在于走和諧發(fā)展之路，兼顧各方利益，減少負(fù)面沖突。這將“有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。”　　

第三，明確肯定了要重點(diǎn)發(fā)展“滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨?rdquo;的“普通商品住房”，這是調(diào)控中的主要政策取向。從去年“國(guó)八條”“著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例”到今年“國(guó)六條”強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房”，“國(guó)十五條”更是出臺(tái)了限制措施，即“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。”可以看出，政府解決包括中低收入家庭在內(nèi)的廣大居民住房問(wèn)題的決心和力度。　　

記者：您在易居論壇上說(shuō)的標(biāo)本兼治，是否指房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展？　　

張：是的。連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控，反映了中央對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的突出問(wèn)題高度重視以及必須解決的決心，也反映出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟及需要探索解決的一些深層次問(wèn)題。當(dāng)前，宏觀調(diào)控尚缺乏預(yù)警機(jī)制，一般是在問(wèn)題累積到相當(dāng)大時(shí)才進(jìn)行。

我認(rèn)為，標(biāo)本兼治主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

第一、加快建設(shè)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)和諧發(fā)展的總體框架。在實(shí)踐中找到一條房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)及整個(gè)社會(huì)相得益彰之路，這是個(gè)需要深入探索并加快建設(shè)的命題。　　

第二、加快建設(shè)符合我國(guó)實(shí)際情況的社會(huì)住房保障體系。加快建設(shè)社會(huì)住房保障體系，是解決所有中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中重大問(wèn)題的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，必須花大力氣去做。　

第三、加快建立標(biāo)本兼治的宏觀調(diào)控模式。從一般原則上講，經(jīng)濟(jì)手段與行政手段、法律手段的良好配合會(huì)使宏觀調(diào)控更奏效。目前的問(wèn)題是，關(guān)于法律手段，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)方面的立法工作滯后，相關(guān)法規(guī)層次較低，多是“通知、條例、規(guī)定、細(xì)則”等，直接導(dǎo)致執(zhí)行中的約束力不強(qiáng)。原則上的統(tǒng)一與實(shí)施中的差異往往是同時(shí)并存的，這就容易導(dǎo)致調(diào)控的效果不夠理想。因此法律手段還將進(jìn)一步加強(qiáng)。　　

記者：在宏觀調(diào)控背景下，由于房地產(chǎn)自身發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)也必然進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整期。能否談?wù)勔拙臃康禺a(chǎn)研究院在這方面的研究成果？　

張：我們認(rèn)為，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)目前主要體現(xiàn)在五個(gè)方面，即發(fā)展速度、供需結(jié)構(gòu)、價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)運(yùn)行和區(qū)域推進(jìn)五個(gè)方面。　　

發(fā)展速度由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。在宏觀調(diào)控政策下，投機(jī)性需求受到嚴(yán)重打擊，投資性需求也受到壓抑，而以實(shí)際購(gòu)房能力為支撐的自住性需求也會(huì)受到一定程度的影響，致使整個(gè)市場(chǎng)需求總量的擴(kuò)張受到較大的限制。而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭必然會(huì)受到一定程度的控制。2005 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為15759 億元，同比增長(zhǎng)19．8％，增幅回落約30％，投資增速為2000 年以來(lái)的最低；上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1246．86 億元，投資增幅也由2004 年的30．4％，大幅下降至2005 年的6．1％。從數(shù)據(jù)推知今后，可以認(rèn)為，類似前一輪房地產(chǎn)投資連續(xù)高漲的態(tài)勢(shì)會(huì)有較大改變，投資平穩(wěn)增長(zhǎng)的局面將會(huì)出現(xiàn)，市場(chǎng)容量的擴(kuò)張和行業(yè)發(fā)展的速度也會(huì)相應(yīng)地回落到一個(gè)更加合理的水平。　　

供需結(jié)構(gòu)中中低價(jià)商品房供應(yīng)增加，自住性需求增長(zhǎng)。增加中低價(jià)房的供應(yīng)量將是一個(gè)重要的導(dǎo)向并會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，住房的供求結(jié)構(gòu)必然會(huì)得到根本的變化。與全國(guó)總體水平相比，上海的中低檔住宅供應(yīng)始終占據(jù)了最大比例，并呈現(xiàn)逐步提高的態(tài)勢(shì)，高檔住宅供應(yīng)所占比例則呈現(xiàn)小幅波動(dòng)的走勢(shì)。這種趨勢(shì)意味著：一方面，更好地滿足廣大中低收入者的自住需求，將會(huì)成為下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ涣硪环矫妫恍┩顿Y類產(chǎn)品的銷售將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。　　

價(jià)格走勢(shì)由普遍上漲向平穩(wěn)分化轉(zhuǎn)變。1999 年以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格基本保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控后價(jià)格增幅有所放緩，但住宅價(jià)格的漲幅仍然大于商辦類物業(yè)。比如，2005 年，全國(guó)住宅均價(jià)為2740 元／平方米，漲幅為7．5％，商業(yè)和辦公用房的漲幅則均為4．8％；上海商品住宅售價(jià)為6698 元／平方米，較2004 年上漲9．2％，商業(yè)和辦公用房漲幅則分別為0．3％和2．9％。遵循調(diào)控基本思路，可以預(yù)見(jiàn)，目前這種價(jià)格格局必然會(huì)有所改變，各細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)也會(huì)日益分化。其中，住宅交易價(jià)格將會(huì)受到控制，非住宅的交易價(jià)格將會(huì)相對(duì)放開(kāi)；普通住宅價(jià)格將在控制中走向理性回歸，高檔住宅和商辦類物業(yè)的房?jī)r(jià)則相對(duì)放開(kāi)。當(dāng)然，房地產(chǎn)作為一種可以長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)性商品，在中長(zhǎng)期內(nèi)，其價(jià)格必然會(huì)隨著人均收入水平的提高而不斷增長(zhǎng)。　　

市場(chǎng)運(yùn)行日益向規(guī)范化、完善化、專業(yè)化運(yùn)作轉(zhuǎn)變。從市場(chǎng)秩序上看，各種類型的市場(chǎng)主體日益壯大，但市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。從市場(chǎng)體系上看，由于近年來(lái)新房不斷上市，房產(chǎn)存量的持續(xù)增加，與此保持相應(yīng)比例的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)必然會(huì)有較快的增長(zhǎng)，并與房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)一起，逐步形成多級(jí)市場(chǎng)良性互動(dòng)、市場(chǎng)體系日臻完善的發(fā)展格局。從企業(yè)發(fā)展上看，由于在下一階段，整個(gè)市場(chǎng)的利潤(rùn)空間不斷壓縮，優(yōu)勝劣汰的機(jī)制將日益發(fā)揮作用，企業(yè)的專業(yè)化程度將不斷提高。比如在資源整合方面，相關(guān)企業(yè)越來(lái)越重視外部專業(yè)資源的開(kāi)發(fā)利用；再如在資金融通方面，在目前銀根日益收緊條件下，房地產(chǎn)企業(yè)更加積極地探索包括引進(jìn)國(guó)際資本在內(nèi)的多元化融資渠道。　　

區(qū)域推進(jìn)表現(xiàn)為全國(guó)范圍內(nèi)波浪式擴(kuò)展，二、三級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)已基本形成。本輪調(diào)控，在沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大影響情況下，中西部區(qū)域及二、三級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)趨勢(shì)，2005 年房地產(chǎn)投資增幅超過(guò)30％的10個(gè)省份都在中西部地區(qū)，其中增幅最高的云南，為55．9 ％；住宅投資增幅超過(guò)50％的6個(gè)省份，也都分布在中西部地區(qū)，增幅最高的廣西，為69．6％。對(duì)于二、三線的城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與大城市相比，會(huì)有不同的特征，如相對(duì)于外來(lái)客戶而言，可能更要考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)城需求，對(duì)此應(yīng)加強(qiáng)針對(duì)性研究。　　

記者：在當(dāng)前調(diào)控的行業(yè)背景下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。那么如何應(yīng)對(duì)呢？　　

張：轉(zhuǎn)型最核心的內(nèi)容，是產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)模式必須由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化。根據(jù)我前面所談的五大市場(chǎng)趨勢(shì)，行業(yè)需要從五個(gè)方面來(lái)考量如何應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。　　

第一，更加注重健康、質(zhì)量、專業(yè)。特別是運(yùn)作的專業(yè)性，專業(yè)度高低決定了產(chǎn)品質(zhì)量好壞。在專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)的行業(yè)背景下，企業(yè)應(yīng)專注于細(xì)分市場(chǎng)。單就住宅而言，就可細(xì)分出許多可以體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，如高檔公寓、青年公寓、酒店式公寓、養(yǎng)老社區(qū)等。如果能在一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上形成專業(yè)優(yōu)勢(shì)，就能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得比較優(yōu)勢(shì)。　

第二，加快推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。關(guān)于產(chǎn)品創(chuàng)新，倡導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意化；提高產(chǎn)品科技含量，包括更多地采用智能化系統(tǒng)、節(jié)能型建材、太陽(yáng)能設(shè)備等；產(chǎn)品功能創(chuàng)新，隨著現(xiàn)代家庭居住需求的多樣化，要擅于在居住空間的組合上尋求突破，比如結(jié)合新政中的“90平方米套型”，可針對(duì)三房戶型上進(jìn)行精減化的創(chuàng)新設(shè)計(jì)；充實(shí)產(chǎn)品文化內(nèi)涵，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)就要切實(shí)考慮到未來(lái)業(yè)主的真正需求，類似“歐美風(fēng)”等華而不實(shí)的概念包裝越來(lái)越不被認(rèn)可，會(huì)所也并非越大越豪華就越好。　　

關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化，其實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施步驟大致如下：建立專業(yè)化的產(chǎn)品研究中心；引進(jìn)整合專業(yè)人才，包括從國(guó)外吸納具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專家；從相對(duì)簡(jiǎn)單的住宅部件著手進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)；漸漸圍繞浴室、盥洗室、衛(wèi)生間、廚房等相對(duì)復(fù)雜的住宅功能空間實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化；產(chǎn)業(yè)化的高級(jí)階段，是進(jìn)行木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等各種各樣的獨(dú)立裝配式住宅的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。　　

第三，要十分重視向三個(gè)環(huán)節(jié)要效益。向管理要效益；向規(guī)模要效益，如易居中國(guó)在房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域中的綜合發(fā)展之路，通過(guò)在某一細(xì)分市場(chǎng)形成一定的壟斷性地位而做大，如深國(guó)投與沃爾瑪合作，在大型超市開(kāi)發(fā)上確定優(yōu)勢(shì)，如萬(wàn)通筑屋在定制服務(wù)上一頭獨(dú)大；最后是向服務(wù)要效益。　　

第四，向四個(gè)方向發(fā)展將大有可為。

其一，住宅市場(chǎng)利潤(rùn)攤薄，非住宅市場(chǎng)大有可為。轉(zhuǎn)向市場(chǎng)潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為商業(yè)街、銷品茂、大超市、商鋪等，如萬(wàn)達(dá)就是在銷品茂方面獨(dú)樹(shù)一幟；可以涉足寫字樓市場(chǎng)，這一市場(chǎng)總體而言屬于高風(fēng)險(xiǎn)高收益，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金和技術(shù)要求較高，目前一線城市總體需求旺盛，二線城市需求潛力較大；嘗試工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型，工業(yè)廠房正處于升級(jí)換代的節(jié)點(diǎn)上，這一領(lǐng)域企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，因此投資前景光明；探尋創(chuàng)意地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合地產(chǎn)之路。　　

其二，二手房市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)成為熱點(diǎn)，中介服務(wù)市場(chǎng)大有可為。“國(guó)十五條”首次提出，“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)”，意味著二手房市場(chǎng)將成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。現(xiàn)存的大量房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)，企業(yè)應(yīng)該介入或加強(qiáng)二手房中介業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的業(yè)務(wù)一體化已成大勢(shì)所趨，易居中國(guó)首開(kāi)先河地構(gòu)建起研究、信息咨詢、融資服務(wù)、銷售代理、中介一條龍式的服務(wù)體系，正是為了適應(yīng)這一趨勢(shì)。　　

其三，地產(chǎn)金融時(shí)代來(lái)臨，金融市場(chǎng)大有可為。最理想的是企業(yè)上市，國(guó)內(nèi)股市重啟IPO后，企業(yè)新上市成為可能；把項(xiàng)目打包后到海外發(fā)行R EITs ，香港或新加坡是方向，以后國(guó)內(nèi)《基金投資法》出臺(tái)后，在內(nèi)地發(fā)行R EITs 將更加方便；在內(nèi)地發(fā)行信托，雖然限制較多，但仍有操作余地；與海外基金合作，目前進(jìn)入中國(guó)的海外基金較多，雖然它們要求的回報(bào)率高于銀行貸款利率，但仍不失為一條較好的融資渠道。　　

其四，商業(yè)模式和盈利模式的相關(guān)變化，使研發(fā)領(lǐng)域大有可為。研發(fā)一體化成為很多企業(yè)的必然選擇：一條是緊湊型研發(fā)一體化之路，比較適合于大型企業(yè)，即自身構(gòu)筑研發(fā)一體化的組織體系，尤其是補(bǔ)充或加強(qiáng)研究環(huán)節(jié)的力量；另外一條是松散型研發(fā)一體化之路：適用于企業(yè)規(guī)模尚難以承受自建完善研發(fā)部門成本的企業(yè)，可選擇把某些不太關(guān)鍵的研發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行業(yè)務(wù)外包。　　

第五，有條件的企業(yè)可向二三線城市進(jìn)軍。在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨飽和之際，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。而且，按中央“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”的宏愿，國(guó)家將由上到下的依次啟動(dòng)以縣域經(jīng)濟(jì)為中心、包括小縣城、小城鎮(zhèn)、中心行政村的新一輪建設(shè)。因此，遵循國(guó)家政策導(dǎo)向和行業(yè)發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)將不可避免地進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)的重新布局。戰(zhàn)略模式有以下幾個(gè)：根據(jù)城市能級(jí)的不同，配以不同的產(chǎn)品線進(jìn)行拓展，比如綠地的“老街”系列樓盤多選擇經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的城市；選擇同一能級(jí)的城市，反復(fù)拷貝同一定位的樓盤，比如陽(yáng)光100開(kāi)發(fā)的白領(lǐng)公寓絕大多數(shù)分布于二線城市；在一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，比如上海的一些開(kāi)發(fā)商只在長(zhǎng)三角進(jìn)行布局，其優(yōu)點(diǎn)是戰(zhàn)線不至于拉得過(guò)長(zhǎng)，可以利用商脈，集中資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的集約化發(fā)展。