上海是投資者的淘金天堂，但上海并不是所有淘金者的天堂。

房產(chǎn)價(jià)格成最大制約因素

網(wǎng)上書店卓越網(wǎng)11月2日對(duì)外宣布，其全國(guó)第二大運(yùn)營(yíng)中心正式從上海搬遷至蘇州工業(yè)園區(qū)。未來幾年內(nèi)，預(yù)期該運(yùn)營(yíng)中心將為周邊運(yùn)輸、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造高達(dá)上千萬元人民幣的產(chǎn)值。

當(dāng)被記者問到，是否是由于商務(wù)成本的原因才做這樣調(diào)整時(shí)，卓越網(wǎng)方面沒有正面回答，而是表示，此次調(diào)整是“戰(zhàn)略性”的。這是自今年8月初，卓越網(wǎng)宣布放棄“小而精”策略，全面效仿母公司亞馬遜后的又一舉措。

據(jù)了解，亞馬遜致力于大賣場(chǎng)的模式，為網(wǎng)民提供海量產(chǎn)品、多樣服務(wù)，更為關(guān)鍵的是，美國(guó)式的經(jīng)濟(jì)學(xué)揭示了一條簡(jiǎn)單的商業(yè)道理，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)能夠降低平均成本，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這也是亞馬遜在美國(guó)大受追捧的根本。

顯然，此前上海運(yùn)營(yíng)中心2000多平方米面積已經(jīng)滿足不了卓越網(wǎng)容納更多商品的需求。

而卓越網(wǎng)在蘇州的新運(yùn)營(yíng)中心位于蘇州工業(yè)園區(qū)普洛斯物流園，擴(kuò)充到五倍，達(dá)1.1萬平方米。

知情人士透露,要想以蘇州的價(jià)格并具有同樣的地理物流優(yōu)勢(shì)，在上海擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)中心幾乎是不可能的。

近年來，由于商務(wù)成本等因素，部分像卓越網(wǎng)一樣尋求長(zhǎng)足發(fā)展的企業(yè)正在遷離上海。上海美國(guó)商會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于利潤(rùn)率的下降，海外企業(yè)正將目光投向北京和上海等國(guó)際化大都市之外的知名度較低的中國(guó)城市。

不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上海的房?jī)r(jià)在5年中漲了近4倍，以上海浦東的房子為例，2001年7月購買單價(jià)約4000元/平方米，目前市場(chǎng)單價(jià)約為12000元/平方米左右(2005年調(diào)控前曾沖高到16000元/平方米)，總漲幅約200%。

據(jù)上海ＷＴＯ事務(wù)咨詢中心和上海市外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合開展的一項(xiàng)最新問卷調(diào)查結(jié)果顯示，54%的外商認(rèn)為上海樓市租金太貴；44.1%的外商認(rèn)為上海土地價(jià)格已過高；33.5%的外商認(rèn)為，房產(chǎn)價(jià)格已成為上海投資環(huán)境中最大的制約因素之一。

上海的“籌碼”

在有些企業(yè)選擇離開上海的同時(shí)，有些卻選擇進(jìn)駐。

在卓越網(wǎng)宣布遷出上海的同一天，信息管理及存儲(chǔ)廠商EMC公司高調(diào)宣布中國(guó)研發(fā)中心正式在位于上海浦東的新梅聯(lián)合廣場(chǎng)揭幕。今年6月EMC曾宣布將在未來幾年內(nèi)陸續(xù)對(duì)華投資5億美元。

EMC中國(guó)研發(fā)中心總經(jīng)理范承工沒有透露EMC對(duì)‘該研發(fā)中心的具體投入資金，但范承工稱：“對(duì)于研發(fā)中心而言，投入最大的應(yīng)該是人力成本，除了500人的研發(fā)人員外，EMC還將在服務(wù)人員、辦公設(shè)備、人才培養(yǎng)等方面加大投入。”范承工提到的人才資源是EMC選擇上海的重要因素之一。EMC中國(guó)研發(fā)中心新招募的是來自長(zhǎng)三角各大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生。

11月1日，美國(guó)聯(lián)合技術(shù)公司旗下的消防安保的亞太區(qū)總部落戶上海。辦公室選址在目前上海地價(jià)最高之一的寫字樓，位于陸家嘴的花旗大廈。從聯(lián)合技術(shù)消防安保的亞太區(qū)總部的辦公室一角可以眺望到黃浦江。

上海ＷＴＯ事務(wù)咨詢中心和上海市外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，以浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聚集的306家跨國(guó)公司的18幢甲級(jí)辦公樓為例，這些公司去年總營(yíng)業(yè)收入近人民幣千億元；每幢樓平均營(yíng)業(yè)收入突破49.2億，稅收2100萬元；平均每平方米辦公樓年?duì)I業(yè)收入7萬元，稅收3000元。

另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至9月，上海外資企業(yè)利潤(rùn)總額同比提高了28%。

這些外資企業(yè)的進(jìn)駐和數(shù)字也許可以說明一個(gè)問題，在外資選擇上海的同時(shí)，上海也在選擇外資，利潤(rùn)增長(zhǎng)率與每平方米辦公面積年?duì)I業(yè)收入7萬元都可能是選擇標(biāo)準(zhǔn)。

外商投資進(jìn)入“調(diào)整期”

據(jù)上海市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年１－９月，上海同期新增跨國(guó)公司地區(qū)總部25家，外資研發(fā)中心21家，累計(jì)落戶上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)中心已分別達(dá)到149家和191家。

上海美國(guó)商會(huì)指出，盡管利潤(rùn)率下降，但美國(guó)公司計(jì)劃繼續(xù)擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)。

而約有一半的受訪者表示，將在中國(guó)投資開展研發(fā)業(yè)務(wù)。

種種跡象表明，外商投資中國(guó)正進(jìn)入“調(diào)整期”，其特點(diǎn)是，外商投資沿海低端制造業(yè)開始“退潮”，而投資服務(wù)業(yè)等新領(lǐng)域的高潮期即將到來。

11月8日，擅長(zhǎng)進(jìn)行專利權(quán)訴訟的美國(guó)律師邁克懷斯開始到張江“開荒淘金”——他說，這個(gè)到處是創(chuàng)新活動(dòng)的地方太需要懂得專利保護(hù)的律師來保護(hù)企業(yè)的創(chuàng)新動(dòng)力和成果了。當(dāng)然，這是收費(fèi)項(xiàng)目。

邁克懷斯是當(dāng)天開業(yè)的博欽律師事務(wù)所上海代表處的合伙人。和絕大多數(shù)律所不同，博欽選擇張江高科技園區(qū)而非金融貿(mào)易區(qū)作為在上海的落腳點(diǎn)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是“冷門”的專利相關(guān)法律服務(wù)，而非主流的貿(mào)易類法律服務(wù)。

據(jù)了解，博欽設(shè)立于上海張江高技園區(qū)內(nèi)的辦公室，日后的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將會(huì)偏重于生命科學(xué)和生物科技領(lǐng)域。

從外資未來環(huán)境的發(fā)展看，管理與區(qū)位的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不是一個(gè)地區(qū)吸引外資的核心競(jìng)爭(zhēng)力，外商更看重的是與產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

有外電指出，在這一點(diǎn)上，中國(guó)政府與外資企業(yè)存在較大的認(rèn)知差異。調(diào)查城市與開發(fā)區(qū)投資環(huán)境可以發(fā)現(xiàn)，政府服務(wù)與投資硬件條件是非常重要的，但這在今天的外商看來只不過是門檻條件，是最基本的引資條件。

整體看，外商特別看重投資環(huán)境中與產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈以及具體政策方面的因素，而政府主要還是偏重于政府服務(wù)以及投資硬件等方面的考慮，政策重點(diǎn)相對(duì)落后于外商的關(guān)注焦點(diǎn)。