現在，位于上海黃浦區浙江中路與延安路交界的這棟總建筑面積5萬多平方米的24層寫字樓，已成為新加坡騰飛集團旗下物業。  

海洋大廈易主，不過是今年外資掀起的上海物業收購狂潮的最新案例。據仲量聯行統計，截至10月中旬為止，今年外資機構在當地至少拿下了14處寫字樓、商場及高檔住宅項目，共斥資約160億元人民幣（約20億美元）。

令人驚訝的是，去年上海此類外資收購物業有7個，總金額約60億元人民幣（約7.8億美元）。換言之，今年外資用于收購上海物業的資金，比去年足足暴漲了兩倍多！  

仲量聯行中國區投資部總裁鄧文杰表示，今年早些時候國內頒布“外資設限”政策后，境外機構投資者調整了某些策略，確實導致個別洽談中項目暫時擱置，但總的來說，他們仍然對以長線物業投資方式參與中國經濟發展并獲得預期回報的前景，表示出濃厚興趣。  

仲量聯行酒店集團不久前增設了上海辦事處，據該集團全球CEO賀德銘稱，中國政府近期的調控政策，并沒有根本影響到他們對上海酒店業市場的投資信心。  

“外資機構收購國內物業都有一個完整、周密的流程，今年達成的交易，多半在一兩年前開始考察并初步決策，何況目前新政策設定的限制門檻不算太高，大的投行基金很容易跨過去。”美國特羅斯房地產投資有限公司執行董事王謙對記者說。  

擁有麻省理工學院房地產金融碩士學位的王謙認為，最近這一波收購熱潮，應該追溯到2003～2004年那段上海樓市最風光的日子。當時，上海地產蘊藏的巨大機會，吸引了幾乎所有國際大型投行基金熱切的目光。  

除了一直非常活躍的大摩、高盛、美林、花旗及麥格理等等“大佬”，今年頻頻出手的還有不少新面孔，比如合生國際大廈的買家，就是讓國內業界頗感陌生的Pacific基金。中介公司五合智庫的總經理鄒毅也告訴記者，很多委托他們尋找投資項目的海外基金“并不是特別有名”。  

諸如騰飛集團這樣以實業投資為主的海外公司，也積極加入地產項目收購戰團。該集團以信息科技產業園開發聞名，新加坡科學園、印度班加羅爾國際科技園及中國蘇州工業園區都是其得意之作。2004年，它們以億元人民幣收購了上海徐家匯地區一棟爛尾樓，后更名為騰飛大廈。今年夏天，它們又在南京收購了一棟名叫“江蘇軟件園創造中心”的高檔寫字樓。  

“今年外資的收購策略上有一定變化，從以商務寫字樓為主，轉移到中高檔住宅上面來了。”上海漢宇地產總經理施宏睿稱。該公司是當地主要二手房中介代理公司之一。  

從統計資料上可以看到，去年落入海外機構投資者囊中的世紀商貿廣場、百騰大廈及上海廣場等，都是寫字樓和商場物業，今年14個項目中住宅占了一半，包括大摩買下的華山夏都，以及陸家嘴中央公寓等等。據了解，這些海外買家通常都與成熟的酒店式公寓管理公司有長期合作伙伴關系，完成收購后，會將一些物業包裝成酒店式公寓經營。  

還有一個值得注意的現象是，部分項目買賣雙方都在境外擁有實體，收購完全可在境外完成。如海洋大廈原股東方為吉寶、星控股、淡馬錫等新加坡三大知名公司，總部同樣設在新加坡的騰飛集團跟它們之間的買賣，實際上是新加坡財團在中國樓市進行的“內部交易”。這樣一來，國內有關政策的監管和限制能起到多大作用，就很難說了。  

不過，國內房地產市場管理政策的不時變動，還是讓更多躍躍欲試的“外來和尚”們心里沒底。  

“限制外資投向房地產的政策，對已在中國市場落地的海外投資機構影響并不大，但還沒進來的可能就要再三考慮一下了。”王謙分析說，“這種政策的滯后影響，明年或后年就會在市場上逐步反映出來。”  

相關報道一  

滬低調實施限制境外個人購房政策  

本報記者王其明上海報道  

自10月13日開始，上海的浦東、徐匯、閔行、靜安等部分地區已停止辦理境外人士購買第二套商品住宅以及非居住用房的過戶手續。據知情人士透露，上述地區的房產交易中心、外匯局和公證處等此前接到各自區政府的電話通知，要求落實執行這一政策。  

市場普遍認為，這一舉措對上海市場上的高檔樓盤，尤其是所謂豪宅的銷售，是一個極大的打擊。事實上，境外人士一直是上海豪宅及市中心高檔公寓的購買主力。據泛城租售網估算，整個上海豪宅市場中，境外客戶大約占到了30%左右，其中陸家嘴及古北地區可能達到50％。在世茂濱江、仁恒濱江等注重境外推廣的豪宅，也有一半賣給了這類客戶。  

10月6日，國家外匯管理局發布的《2006年上半年中國國際收支報告》中指出，2006年上半年，境外機構和個人購買境內房地產支付的外匯為21.47億美元，同比增長約45%。這些資金集中投放在北京、上海、廣州等主要城市里。  

今年7月24日，建設部等五部委聯合下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（即第171號文件），隨后北京迅速出臺實施細則，限制境外人士購買第二套住宅，但上海卻遲遲沒有相應跟進。  

截至本報發稿時止，最新的市場消息是，上海全市范圍內限制境外人士購房政策的實施細則“還在完善之中，近期將正式出臺”。

相關報道二

南京豪宅獲美林注資3000萬美元　海外投行青睞二線城市與中小房企

本報記者謝紅玲南京報道  

當著名投行美林集團（Merrill Lynch & CO.）的亞太區高管現身10月8日南京一個豪宅項目的開盤儀式上時，現場發生了一陣小小的騷動。

 我們已經和美林就此項目達成了合作開發協議。”鋒尚國際董事長張在東隨后在人們的追問中透露了個中端倪。當日開盤的“南京鋒尚”，是號稱“科技地產先鋒”的張于當地的首個投資項目。 

盡管當事雙方都對協議內容守口如瓶，記者還是從消息靈通人士處了解到，美林向“南京鋒尚”注資的金額大概在3000萬美元左右，張在東為此出讓的項目股權比例暫時不得而知。  

在此之前，市場上早有“南京鋒尚項目資金吃緊”的傳言，但張在東否認與美林合作僅僅是出于資金的需要。“我們是一見鐘情式的，我看重美林全球化企業的運行方式，”他聲稱，“中國房地產業商機無限，但光靠我們自身的力量是不夠的。”

數不清這已是本土房企和國際基金投行的第幾場聯姻了，越來越清晰的，是海外資本對國內房地產市場日益膨脹的胃口。  

出席此次開盤儀式的美林集團亞太區董事總經理孔旭洪毫不掩飾他真正的興趣所在。“通過這次合作，我們將對中國的高端住宅市場和國內開發商的特點有更深入的了解。”他說。  

站在孔身旁的美林集團中國區副總裁蓬鋼補充道，作為一家國際投行，美林對產品的社會影響非常看重，像鋒尚這樣的節能環保、高舒適度的項目值得推廣，而且其財務和市場指標也符合美林的嚴格要求。  

“古都南京是個很好的城市，鋒尚是個很好的項目，所以我們決定把資金投進來。”孔旭洪表示。他認為，雖然中國某些地區的樓市可能有一些過熱，但美林相信更多主要城市的高端地產項目發展潛力還是很大的，這是未來美林中國業務的重點所在。  

在他們看來，現在美林開始向國內二線城市地產市場增加投資，并沒有任何奇怪之處。“一線城市名氣比較大，外資機構對它們的情況知道得比較多，自然容易吸引投資，”孔分析說，“但那些基礎設施相當好的二線城市，投資環境會更有利，需求更加真實，泡沫成分也有限。”  

當然，諸如“南京鋒尚”這樣每套房子最低價達人民幣300萬元，平均單價每平方米1.4萬元左右的豪宅，南京市場能否順利消化，還有待市場檢驗。對不久前在北京新一代標志性高檔商務物業銀泰中心的投資上收獲不菲的美林來說，此次下注的結果如何尚屬未知。  

但有市場人士指出，對國內眾多在調控政策沖擊下忐忑不安的中小型房企來說，跟他們同一陣線上的鋒尚國際能夠獲得海外資本大鱷的青睞，無疑是一件令人鼓舞的事。