地價租金“齊漲” 滬工業地產成投資熱點

繼甲級寫字樓、高檔公寓后，上海優質工業物業正成為各路資金爭相投資的熱點領域。據高力國際數據統計，今年1－5月，上海主要工業園區的工業物業新增36萬平方米，而同期上海新開工的科技園以及外商直接投資項目也將在未來提供近400萬平方米的工業設施。 

優質工業物業“稀缺” 

外高橋一位業務負責人向記者介紹，不久前世邦魏理仕為其代理的客戶向他們要5000平方米倉儲空間，可是因為倉庫幾乎都占滿，難以找到這樣大的面積；最近，世邦魏理仕又有客戶需求8萬平方米倉儲空間，依然只得作罷。 

根據高力國際的調查，目前上海主要工業園區的平均空置率為3.12%，較2006年底又下降了0.98個百分點。其中，松江工業區和寶山工業區的工業物業的空置率在上海各主要工業區中最低，各約為0.61%和0.63%左右。高力國際分析師認為，優質工業物業日現“稀缺”主要是由于跨國公司對于工業設施和土地需求旺盛，而宏觀調控致使工業土地和設施供應有限所致。 

地價、租金“齊漲” 

由于跨國公司需求旺盛而工業土地供應有限，導致工業土地的價格不斷上升。高力國際調查顯示，2007年5月，上海主要工業園區的平均土地批租價格為112美元/平方米，較2006年底上升了10.43%。目前張江的土地批租價格仍為最高，為206美元/平方米，其次為外高橋，為197美元/平方米。 

土地價格上漲直接導致工業物業租金持續上漲。在高力國際研究的上海主要的七個商務園區中，2007年5月平均日租金達0.41美元/平方米，較2006年底上升5%。從各主要商務園區的租金來看，新發展的“創智天地”項目租金仍為最高，約為每天0.5美元/平方米，其次為國際商務花園和漕河涇，均為每天0.49美元/平方米。 

除了租金，2007年5月，上海主要工業園區工業設施的平均售價也較2006年底上升了2.55%，達453美元/平方米，繼續其不斷上升的趨勢。 

投資者接踵而至 

租金的穩步上漲又進一步刺激大批“后來者”將源源不斷的資金投入到新的工業物業建設中。2007年第一季度，上海張江科學城（中區）、漕河涇開發區松江高科技園兩大項目陸續開工建設。根據資料，張江科學城（中區）總建筑面積約298.2萬平方米，預計用5年時間完成；位于漕河涇開發區的松江高科技園由通用廠房區、研發區和現代服務業集聚區三大功能區組成，總規劃用地面積55.8萬平方米，規劃總建筑面積89萬平方米（此次開工的一期工程建筑面積達9萬平方米）。 

此外，大量跨國公司繼續不遺余力地在滬投資興建自用的廠房、物流中心和研發中心等工業設施，其中部分最近成交的跨國公司項目有：可口可樂（中國）有限公司將在上海紫竹科學園區投資建立新項目，規劃占地約12.3萬平方米；英國阿斯利康中國創新中心將建立于上海張江高科技園區，計劃將于2009年底建成；霍尼韋爾集團計劃投入1350余萬美元用于擴建位于上海張江高科技園區內的亞太研發中心。