工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)成投資熱點(diǎn)

五合國(guó)際在最新的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告中指出，在目前上海比較成熟的工業(yè)園區(qū)中，房地產(chǎn)行業(yè)收入已成為主要收入來(lái)源。
　　
目前，因本身的高收益性，工業(yè)園區(qū)被投資者競(jìng)相追逐。穩(wěn)步上漲的土地廠房租金收益和園區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)的不斷升級(jí)，確保了利潤(rùn)來(lái)源；而善于捕捉由產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的需求和通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)作使地產(chǎn)增值，成為工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)拓市場(chǎng)的“利器”，園區(qū)經(jīng)濟(jì)已受到國(guó)內(nèi)外投資者熱切關(guān)注。 

我國(guó)的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積不到國(guó)土總面積的萬(wàn)分之一，生產(chǎn)總值卻占到全國(guó)GDP的5%左右，“十五”期間工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)37.77%；地區(qū)生產(chǎn)總值占所在城市GDP的比例達(dá)到10%～30%，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。 

以高新技術(shù)園區(qū)為代表，目前，工業(yè)園區(qū)的主要收入分為房地產(chǎn)銷(xiāo)售與租賃收入、工商業(yè)收入和服務(wù)業(yè)收入。五合國(guó)際表示，若要進(jìn)一步提高工業(yè)園區(qū)的收入，繼續(xù)挖掘房地產(chǎn)業(yè)務(wù)潛力，使地產(chǎn)收益最大化是一條重要途徑。 

第一，盡量降低土地批租等產(chǎn)業(yè)初級(jí)鏈的收入，增加土地深度開(kāi)發(fā)、自建物業(yè)出租、房地產(chǎn)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等下游產(chǎn)業(yè)的收入，提高利潤(rùn)率，使收入來(lái)源更持久，分享工業(yè)地產(chǎn)增值帶來(lái)的效益。 

第二，通過(guò)規(guī)劃建設(shè)提高工業(yè)地產(chǎn)附加值。由于工業(yè)園區(qū)的入住企業(yè)較為特殊，影響其收益的因素也較為特殊。如硬件設(shè)施的水準(zhǔn)、招租的能力、園區(qū)的環(huán)境、優(yōu)惠政策、園區(qū)的空間利用率等。此外，還要注意對(duì)入住企業(yè)的管理、租期的合理組合、維持費(fèi)用等方面。 

一些專(zhuān)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于其對(duì)于工業(yè)園區(qū)的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，往往可以保持穩(wěn)定的高回報(bào)率。如去年普洛斯在華已建成的物流地產(chǎn)，出租率高達(dá)95%。 

提高工業(yè)園區(qū)收入的第二個(gè)途徑是提高服務(wù)業(yè)的產(chǎn)值。我國(guó)工業(yè)園區(qū)往往只強(qiáng)調(diào)對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)的扶持，忽視了第三產(chǎn)業(yè)具有的潛在力量。隨著第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)加快，許多工業(yè)園區(qū)因落后的第三產(chǎn)業(yè)而矛盾凸顯。 

目前張江高科技園區(qū)提出的銀行卡產(chǎn)業(yè)園，就是介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)園，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又具備獨(dú)特的研發(fā)中心、公司核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的職能。