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土地增值蛋糕:與地產(chǎn)商說(shuō)拜拜

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土地增值蛋糕:與地產(chǎn)商說(shuō)拜拜

作者:不詳  日期:2008/5/6    來(lái)源:上海廠房網(wǎng)   熱線:400-0123-021   【提交需求

 

土地增值蛋糕:與地產(chǎn)商說(shuō)拜拜

 

這個(gè)尾冬的地產(chǎn)界注定是熱鬧的。 

還未從建設(shè)部叫停“90平方米意見(jiàn)稿”中回過(guò)味來(lái),國(guó)家稅務(wù)總局的一紙“清算令”,再次讓地產(chǎn)商們體驗(yàn)了一把“驚魂”的感覺(jué)。隨后兩起被業(yè)內(nèi)人士稱為“過(guò)激反應(yīng)”的事件,導(dǎo)火索都只有一個(gè),即土地增值稅的“清算令”。

1月16日晚,國(guó)家稅務(wù)總局在其官方網(wǎng)站,公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求從2月1日起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。

1月17日,滬深兩市地產(chǎn)股應(yīng)聲全線下跌。包括萬(wàn)科、金地和招商地產(chǎn)等多家地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的20多只地產(chǎn)股跌停。據(jù)報(bào)道,當(dāng)日截至閉市,共計(jì)62只下跌,26只跌停。這是近年來(lái)少見(jiàn)的地產(chǎn)股大幅下跌。

1月19日,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的文章稱,上海一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正密謀集體“上書(shū)”。“與其說(shuō)是清算土地增值稅,還不如說(shuō)是清算地產(chǎn)商的命!”浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)老總說(shuō)。這是久違了的地產(chǎn)商“上書(shū)”。

為什么13年后才清算

“土地增值稅并不是新開(kāi)征的稅種。”面對(duì)地產(chǎn)商的反應(yīng),1月18日,國(guó)家稅務(wù)總局在其官方網(wǎng)站顯要位置上如此澄清。國(guó)家稅務(wù)總局還強(qiáng)調(diào),(此舉)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

事實(shí)上,土地增值稅最早出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代初期的廣東、廣西和海南。當(dāng)時(shí)這些地區(qū)的房地產(chǎn)正處于火熱狀態(tài),大量的房地產(chǎn)炒作尤其是對(duì)于地皮的炒作,在給地產(chǎn)商帶來(lái)暴利的同時(shí),也造成了大量地產(chǎn)泡沫的堆積。

“設(shè)立土地增值稅,其調(diào)節(jié)的主要對(duì)象是土地增值收益。當(dāng)時(shí)這些地區(qū)的目的,重在抑制專門(mén)靠炒地皮牟取暴利的投機(jī)行為,其實(shí)就是為了抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)。”北京瑞斯泰德投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理潘麒麟告訴本刊記者。

在此基礎(chǔ)上,1993年12月13日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《土地增值稅暫行條例》,決定自1994年1月1日起在全國(guó)征收土地增值稅,隨后的1995年1月27日,財(cái)政部頒布了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。

但是,有意思的是,土地增值稅開(kāi)征的第一年,該項(xiàng)稅收全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)字為零;隨后的1995年全國(guó)也僅有0.3億元,而當(dāng)年全國(guó)總稅收近6000億元;1996年的全國(guó)土地增值稅也不過(guò)1.1億元,甚至不到當(dāng)年全國(guó)總稅收的七千分之一。

一方面,土地增值稅的征收政策并未得到很好的貫徹落實(shí)。另一方面,1996年以后,中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)相對(duì)蕭條。緩征甚至?xí)好庹魇斩惵氏喈?dāng)高的土地增值稅,成了政府刺激房地產(chǎn)再次發(fā)展的有力措施。“地方政府為了復(fù)興地產(chǎn)業(yè),于2000年對(duì)土地增值稅實(shí)行緩征。”潘麒麟對(duì)本刊記者說(shuō)。

到了2001年、2002年,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)重新開(kāi)始高漲。國(guó)稅總局再次下發(fā)通知,要求認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作。不過(guò),這并不容易。據(jù)媒體報(bào)道稱,當(dāng)年上海市某區(qū)財(cái)稅局曾與該區(qū)的開(kāi)發(fā)商溝通,準(zhǔn)備開(kāi)征土地增值稅,但遭到了開(kāi)發(fā)商的一致反對(duì)。甚至有開(kāi)發(fā)商提出,“如果收,就撤資”。

博弈就如一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”。直到2004年8月,國(guó)家稅務(wù)總局又一次要求加強(qiáng)土地增值稅管理工作,一些大城市才開(kāi)始真正采取行動(dòng)。上海市從2005年6月1日起,恢復(fù)對(duì)別墅征收累進(jìn)制的土地增值稅;天津市明確從2005年10月1日起,預(yù)征土地增值稅;深圳市也稱從10月1日起征收土地增值稅。

此間,各地稅務(wù)局開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核查。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)透露,他們公司僅2006年就先后接受了八次各級(jí)的稅務(wù)核查。公司專門(mén)為此騰出了兩間辦公室專門(mén)用于接待稅務(wù)等各種核查。“12個(gè)月中除節(jié)假日之外,幾乎從未間斷過(guò)。”

在稅務(wù)核查的同時(shí),全國(guó)開(kāi)始陸續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅,此時(shí),土地增值稅的征收,開(kāi)始成為一些地稅部門(mén)的工作亮點(diǎn)。不過(guò),大部分地區(qū)僅按預(yù)(銷)售商品房收入1%~3%的比例進(jìn)行預(yù)征,其額度微不足道。

為什么這13年來(lái),土地增值稅的征收走走停停?

中銀國(guó)際分析師田世欣分析認(rèn)為,原因在于土地增值稅的復(fù)雜性:一、土地增值稅為地方稅種,執(zhí)行力度取決于地方政府的積極性;二、該稅種的征收難度大,如沒(méi)有大量的人力物力很難準(zhǔn)確核算;三、地產(chǎn)商有一定的空間通過(guò)調(diào)整成本進(jìn)行避稅。

這或許讓許多地產(chǎn)商對(duì)土地增值稅的再次清算心存僥幸。“有些人就會(huì)想,這十幾年都沒(méi)有清繳的土地增值稅,是不會(huì)算總賬的,是不會(huì)清繳的,根本沒(méi)有想到,2月1號(hào)就成了算總賬的清繳日。”Soho中國(guó)總裁潘石屹在其博客中如此描述部分地產(chǎn)商的心理。

地產(chǎn)商不再分享土地增值

有論者認(rèn)為,土地增值稅就其性質(zhì)來(lái)說(shuō),是一種暴利稅。土地增值稅“清算令”所發(fā)出的訊號(hào)是:房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代即將結(jié)束。而且,土地增值的分享者不再是地產(chǎn)商,而回歸國(guó)有。然而,土地增值稅的“清算令”,真能成為地產(chǎn)暴利的終結(jié)者嗎?

要想搞清楚這個(gè)問(wèn)題,我們必須明白,土地增值收益從何而來(lái)?答案是征地。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)韓俊曾指出,根據(jù)專家的測(cè)算,地方政府自改革以來(lái)通過(guò)低價(jià)從農(nóng)民那里征地,然后高價(jià)出售,估計(jì)從農(nóng)民那里拿走了2萬(wàn)億元。

事實(shí)上,在土地出讓一律實(shí)行公開(kāi)掛牌、拍賣(mài)之前,從農(nóng)民手中得到的地皮一般是被多次轉(zhuǎn)讓,價(jià)格層層加碼。即使是現(xiàn)在,一些偏遠(yuǎn)地區(qū)為了政績(jī),依然在將土地,廉價(jià)地轉(zhuǎn)讓給一些前來(lái)“投資”的人和企業(yè)。

而實(shí)際上,這些土地中絕大部分不是被囤積起來(lái),就是被用來(lái)轉(zhuǎn)手倒賣(mài)。“目前仍有不少企業(yè)的土地,是通過(guò)出讓形式以低廉的價(jià)格獲取,但產(chǎn)品定價(jià)卻完全參考市場(chǎng)行情,以此獲取巨大的差額利潤(rùn)。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)記者說(shuō)。

聶梅生所指的這個(gè)“巨大的差額利潤(rùn)”,其實(shí)就是土地的增值收益。而所謂的“地產(chǎn)暴利”也就是指這部分的利潤(rùn)。此次土地增值稅的“清算”,矛頭直指地產(chǎn)商的最大利益部分,因此,有論者認(rèn)為,“清算令”打中了地產(chǎn)商的“七寸”。

在談到征收土地增值稅的影響時(shí),北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,這可以引導(dǎo)社會(huì)資金的流向,降低投機(jī)者的交易收益從而遏制投機(jī),抑制投資。“如果嚴(yán)格執(zhí)行,大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收成本將會(huì)上升,整個(gè)企業(yè)的贏利水平將會(huì)受到一些抑制。”

國(guó)家稅務(wù)總局在其官方網(wǎng)站上也強(qiáng)調(diào),土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種,主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。“清算對(duì)以土地為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)的影響更大些。”聶梅生說(shuō)。

這就意味著,以往靠囤地或靠倒賣(mài)土地為生的地產(chǎn)商將面臨大的挑戰(zhàn),地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從資源層面轉(zhuǎn)化到資本層面。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖認(rèn)為,單純靠土地升值不能成為長(zhǎng)久的生存之計(jì),未來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)拼的是戰(zhàn)略和商業(yè)模式。

“不再追求尋租,不再只希望買(mǎi)賣(mài)地皮,而是要改善公司治理結(jié)構(gòu),改變股東結(jié)構(gòu),要為客戶的利益著想。不能再靠土地發(fā)展,要靠自身的實(shí)力為土地增加價(jià)值。”馮侖在近日舉行的“中國(guó)新加坡房地產(chǎn)融資高峰論壇”上說(shuō)。

中銀國(guó)際分析師田世欣則認(rèn)為,“清算令”鼓勵(lì)低毛利率的項(xiàng)目開(kāi)發(fā),抑制高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā),抑制土地囤積現(xiàn)象。“將形成利益的再分配,開(kāi)發(fā)商未來(lái)想要享受土地增值將越來(lái)越難,開(kāi)發(fā)商從更廣泛意義上向制造業(yè)靠攏,離金融業(yè)則越來(lái)越遠(yuǎn)。”田世欣對(duì)記者說(shuō)。

而在北京虎杰投資咨詢公司首席分析員張寅看來(lái),“清算令”將迫使企業(yè)注重財(cái)務(wù)安排以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏、開(kāi)發(fā)規(guī)模、現(xiàn)金流等方面的控制,加強(qiáng)企業(yè)制度上的改革。因?yàn)?ldquo;土地增值稅改為階段性清算,要求企業(yè)每季度繳稅,對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流影響較大。”

不過(guò),土地增值稅是地方稅種,成本由當(dāng)?shù)囟悇?wù)局核定,征收勢(shì)必容易受地方政府的左右。“如果地方政府不能一碗水端平,對(duì)某些企業(yè)進(jìn)行特殊保護(hù),導(dǎo)致征稅的松緊不一,容易造成房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)新的不公平。”張寅向記者表示了他的擔(dān)憂。

當(dāng)然,也有學(xué)者質(zhì)疑土地增值稅會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅。因?yàn)獒槍?duì)地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤(rùn),我國(guó)既有企業(yè)所得稅,又有土地增值稅。“而其他國(guó)家的做法是,土地增值稅和企業(yè)所得稅只征其一。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政系胡怡建對(duì)記者說(shuō)。

在此基礎(chǔ)上統(tǒng)一多類雜稅為物業(yè)稅,或許會(huì)是未來(lái)的選擇


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浙江: 杭州工業(yè)土地出售, 蕭山工業(yè)土地出售建德工業(yè)土地出售淳安工業(yè)土地出售 , 桐廬工業(yè)土地出售臨安工業(yè)土地出售, 富陽(yáng)工業(yè)土地出售, 余杭工業(yè)土地出售, 濱江工業(yè)土地出售西湖工業(yè)土地出售, 拱墅工業(yè)土地出售, 江干工業(yè)土地出售嘉興工業(yè)土地出售南湖科技城工業(yè)土地出售秀洲工業(yè)土地出售張江長(zhǎng)三角科技城新埭工業(yè)土地出售平湖獨(dú)山港工業(yè)土地出售平湖經(jīng)開(kāi)區(qū)工業(yè)土地出售嘉善工業(yè)土地出售海鹽工業(yè)土地出售海寧工業(yè)土地出售杭州工業(yè)用土地出售桐鄉(xiāng)工業(yè)土地出售湖州工業(yè)用土地出售南潯工業(yè)土地出售長(zhǎng)興工業(yè)土地出售德清工業(yè)土地出售, 紹興工業(yè)土地出售, 越城工業(yè)土地出售柯橋工業(yè)土地出售上虞工業(yè)土地出售, 新昌工業(yè)土地出售, 嵊州工業(yè)土地出售諸暨工業(yè)土地出售, 寧波工業(yè)土地出售, 海曙工業(yè)土地出售, 江北工業(yè)土地出售北侖工業(yè)土地出售鎮(zhèn)海工業(yè)土地出售 ,鄞州工業(yè)土地出售奉化工業(yè)土地出售余姚工業(yè)土地出售 ,慈溪工業(yè)土地出售象山工業(yè)土地出售 ,寧海工業(yè)土地出售

江蘇:南京工業(yè)土地出售南京開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)土地浦口工業(yè)土地出售 ,江寧工業(yè)土地出售棲霞工業(yè)土地出售六合工業(yè)土地出售 , 南京溧水工業(yè)土地出售南京高淳工業(yè)土地出售, 來(lái)安工業(yè)用土地出售和縣工業(yè)土地出售鎮(zhèn)江工業(yè)土地出售京口工業(yè)土地出售 ,潤(rùn)州工業(yè)土地出售丹徒工業(yè)土地出售, 句容工業(yè)土地出售丹陽(yáng)工業(yè)土地出售揚(yáng)中工業(yè)土地出售 ,鎮(zhèn)江高新區(qū)工業(yè)土地出售鎮(zhèn)江新區(qū)工業(yè)土地出售無(wú)錫工業(yè)土地出售宜興工業(yè)土地出售 ,江陰工業(yè)土地出售 ,惠山工業(yè)土地出售 ,新吳工業(yè)土地出售 ,錫山工業(yè)土地出售常州工業(yè)土地出售溧陽(yáng)工業(yè)土地出售金壇工業(yè)土地出售武進(jìn)工業(yè)土地出售新北工業(yè)土地出售 ,南通工業(yè)土地出售港閘工業(yè)土地出售通州工業(yè)土地出售海門(mén)工業(yè)土地出售啟東工業(yè)土地出售如東工業(yè)土地出售 ,如皋工業(yè)土地出售, 海安工業(yè)土地出售揚(yáng)州工業(yè)土地出售邗江工業(yè)土地出售, 廣陵工業(yè)土地出售 ,江都工業(yè)土地出售寶應(yīng)工業(yè)土地出售高郵工業(yè)土地出售, 儀征工業(yè)土地出售蘇州工業(yè)土地出售太倉(cāng)工業(yè)用地出售昆山工業(yè)用地出售常熟工業(yè)土地出售張家港工業(yè)土地出售吳江工業(yè)土地出售蘇州工業(yè)園區(qū)土地出售吳中工業(yè)土地出售相城工業(yè)土地出售

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安徽:安徽工業(yè)土地出售宣城工業(yè)土地出售宣州工業(yè)土地出售 ,廣德工業(yè)土地出售寧國(guó)工業(yè)土地出售 , 旌德工業(yè)土地出售績(jī)溪工業(yè)土地出售 ,郎溪工業(yè)土地出售 ,涇縣工業(yè)土地出售蕪湖工業(yè)土地出售, 弋江工業(yè)土地, 鳩江工業(yè)土地出售三山工業(yè)土地出售蕪湖縣工業(yè)土地出售繁昌工業(yè)土地出售, 南陵工業(yè)土地出售無(wú)為工業(yè)土地出售合肥長(zhǎng)豐工業(yè)用地出售六安工業(yè)土地出售裕安工業(yè)土地出售金安工業(yè)用地出售, 葉集工業(yè)土地出售 ,舒城工業(yè)土地出售霍邱工業(yè)土地出售霍山工業(yè)土地出售金寨工業(yè)土地出售滁州工業(yè)土地出售, 全椒工業(yè)土地出售, 南譙工業(yè)土地出售, 瑯琊工業(yè)土地出售, 來(lái)安工業(yè)土地出售, 定遠(yuǎn)工業(yè)土地出售鳳陽(yáng)工業(yè)土地出售, 天長(zhǎng)工業(yè)土地出售 ,明光工業(yè)土地出售馬鞍山工業(yè)土地出售和縣工業(yè)土地出售 ,含山工業(yè)土地出售 ,當(dāng)涂工業(yè)土地出售雨山工業(yè)土地出售 , 博望工業(yè)土地出售花山工業(yè)土地出售,  更多園區(qū)土地.....

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