外資緩慢進軍工業地產 高利誘人無奈土地難獲

從商業地產，到高檔住宅，再到整體收購，工業地產是否會成為外資的下一個目標？6—7.5%的年投資回報率，租金的上漲預期，土地價值翻倍，跨國公司對于工業設施的需求依然強勁，每個因素都成為工業地產的增值砝碼。而外資卻礙于土地門檻，進軍步伐緩慢。 
　　
外資中有的在南匯康橋、奉賢圈地，如普洛斯、AMB房地產、卡特彼勒，進入物流設施市場提供高品質的倉儲設施。同時，另一些跨國公司開始投資組建自用的廠房、物流中心和研發中心等工業設施。比如強生（中國）、美國通用電氣、敦豪國際航空快遞、西門子等屬下項目，看中的是工業地產租金增值和經營產業園區所帶來的稅收利潤。 

跨國公司對于工業設施的需求強勁使租金快速增長。日前，上海臨港集團與高力國際正式簽訂臨港產業區項目全球推廣代理合約。根據雙方約定，今后面積達200平方公里的臨港產業區將正式啟動大規模的全球推廣計劃，高力國際將為臨港產業區項目提供土地和廠房的推廣、買賣及租賃服務。而此前丹麥馬士基、美國卡特彼勒、普洛斯等國內外著名物流集團已經簽訂項目投資協議。據統計，僅2006年累計的吸納量約達1878萬平方米，新增176萬平方米。目前，國家級園區張江、金橋、外高橋租金達到1.1元—1.3元/平方米/天；市級園區松江、南匯租金0.65元—0.75元/平方米/天。熱門區域張江、漕河涇租金漲幅每年超過10%，平均每年上漲0.1元/平方米/天。松江、南匯供應量充足全年漲幅小于10%，3年平均上漲0.05元/平方米/天。 

然而土地依然是外資進入工業地產的最大障礙。去年八月，為了控制建設用地總量增長過快，中央政府頒布了加強土地調控問題的通知，規定國家統一制訂工業用地出讓最低價標準。上海各主要工業園區通過征收土地閑置費，收回土地使用權等方式，加大對閑置土地的處置力度。