一、工業地產的界定

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業地產土地的批租年限為50年。 

二、工業地產的特性

工業地產作為一門產業，有其獨特的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出并能夠在抵償支出后有剩余。與此相對應，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。 

1、大投資。工業地產開發區別于傳統以政府導向為主要方式的開發區建設，一個重要特點就是對工業地產開發商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發所需的資金投入。工業地產資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業地產，這一特點成為資金不足中小開發企業的進入門檻。 

2、快速啟動。基礎設施建設是園區快速啟動、形成雛形的基礎。基礎設施是指交通、通訊、能源供應、水電管道等基礎硬件。只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優秀項目、企業的入駐。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產設施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質的生活、娛樂和休閑設施。 

3、提供增值服務。建設完善的配套產業環境，為投資者提供良好的投資軟環境，協助園區企業解決融資渠道問題。 

4、追求長期穩定回報。一個房地產開發企業投資工業地產，通常需要考慮10年甚至更長時間的經營。因此，投資者考察并評價一個開發區，從視野上應考察整個投資環境；從縱深上需要在空間和時間上都進行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報，要追求長期、穩定的回報。工業地產的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、提供附加服務的基礎上，因此對于工業地產的投資商來講，投資工業地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。業內人士認為，從市場需求的強度來看，目前國內工業地產的平均投資回報率保守估計在8%以上，好的項目能達到9%，甚至高達17%左右。如果僅從標準化廠房的投資建設來看，工業用地的年限是50年，以現時建標準廠房來計算，年回報率大約在12%-16%，回報率較高。 

三、工業地產分類

工業地產分類：重工業地產、輕工業地產、倉儲地產、自由貿易區地產以及一些特殊類型的工業地產。

模式分析

開發模式

工業園區開發模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。

缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閑置與擱荒。

工業地產商模式

指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。

主體企業引導模式

指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。

綜合運作模式

指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。

私人業主開發模式

在小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上揚，其利潤回報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，市場也逐漸將其淘汰。

盈利模式

主要以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。

進行項目開發，長期持有經營收益或出售產品

項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準的廠房、研發中心、配套服務等設施后，進行已定的產業主題類企業招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。如“物流房地產商”普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業入駐。普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。

通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式

工業地產開發商取得工業用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂制工業廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益。

招商法則

1、營商：從籌劃、管理、建設角度構建項目招商資本
2、誘商：設置誘因，誘惑商家
3、引商：以造勢、喧勢的方式經營注意力
4、鏈商：打通產業鏈的上下游，鏈接更廣泛的商家
5、聚商：以近交的方式，一次性網羅目標商家
6、洽商：情感招商，攻心為上
7、招商：制定招商政策，深度誘惑商家
8、選商：選擇符合定位與業態的商家