上期聊到企業選址調研預計需要3個月時間，這3個月企業都在做什么？
選址對企業尤其是制造業企業是生死攸關的大事；投資選址在企業漫長的生命周期中并非常規性事務，基本流程看似不復雜，但只有參與其中的人才能明白這件事情的艱難程度。企業選址不是拍腦袋決定的事情，而是由一系列重要的科學要素決定了。
企業選址包括兩個層次：一是選位，即選擇什么地區；二是定位，即在地區確定后選定具體的一片土地作為選址的具體位置。在進行選址決策時，應該對這兩類問題結合起來進行分析。不同性質的企業，其選址的影響因素的重要性是不同的。
市場條件
01
將廠址選擇靠近企業產品和服務的目標市場有利于接近客戶，便于產品迅速投放市場，降低運輸成本，減少分銷費用，提供便捷服務。由于交貨期的競爭以及運輸費用等壓力，制造廠通過靠近用戶降低成本，還可以將產品盡快送達顧客手中；同時又可以隨時聽取顧客的反饋意見，根據用戶意見改進生產和服務產品。
原材料供應條件
02
制造業分布在原材料基地附近，以降低運費得到較低的采購價格。雖然隨著科技的進步導致單位產品原料消耗的下降，原材料精選導致單位產品原料用量、運費的減少，但對那些對原材料依賴性較強的企業，還應當盡可能靠近原材料基地。如采掘業、原料用量大或者原料可運性較小的制造業。
交通運輸條件
03
根據產品及原材料、零部件的運量大小和運輸條件，應該盡量選擇靠近鐵路、高速公路、海港或其他交通運輸條件較好的地區。對于大多數制造業來說，運輸成本在總成本中占有很大的比重（據統計，運輸費用至少占產品銷售價格的25%左右）。
能源供應條件
04
對于任何一個工廠來說，選址必須保證水、電、氣、冷的供應，同時還包括對三廢的處理。對于那些能源消耗較大的生產，動力能源的獲得有著舉足輕重的影響。選址關系到能否獲得價格相對低廉的能源，從而相對降低生產成本。
氣候條件
05
企業在選址的時候，還要考慮到所選位置的地理、氣候等自然條件。溫度、濕度、氣壓、風向等因素會對某些產品的質量、庫存和員工的工作條件帶來不利的影響。企業愿意在氣候適宜的地方建廠，不僅可以降低通風、采暖、除濕、降溫的費用，還能避免由于氣候原因導致的停工待料、延誤交貨、無法正常生產造成的損失。
勞動力條件
06
不同地區的人力資源狀況是有很大差別的，其教育水平、文化素質、勞動技能、工資費用等都不同，這也是企業選址的必要考慮因素。目前，生產出現全球化的主要原因之一，就是用低成本競爭的策略來占領市場。美國、日本把許多成熟產品轉移到發展中國家進行生產制造，就是出于這種考慮。
社會文化及生活條件
07
企業所在地區如果有良好的住房條件、學校、醫院、體育娛樂設施，能夠給員工提供良好的居住、購物、教育、交通、娛樂、保健等服務的生活環境，可以減少企業與社會的負擔，也可以提高員工的工作效率。
營商環境
08
地方政策是影響企業投資行為的另一重要因素，包括土地、稅收、人才、補貼、產業政策等各個方面。豐厚的優惠政策，能為企業帶來不少紅利。有些地區為了促進地方經濟發展，往往采取鼓勵企業在當地落戶的政策，在各地劃出特區或各種經濟開發區，低價出租或出售土地、廠房、倉庫，并在稅收、資本等方面提供優惠政策。同時，這些地區的基礎設施情況也較好，交通、通信、能源、用水都很便利。
如今全國各地都在部署改善營商環境，將制度環境的優化作為釋放企業活力的基礎。營商環境主要包括：軟環境、生態環境、商務成本、城市基礎設施、城市社會服務、市場環境等方面。若是政府等相關部門能助力“筑巢引，打造一流營商環境”，可吸引更多優質的企業來落戶生根。同時，還要考察地方政府的履約能力，避免在簽約落地后出現企業利益無法兌現的情況，造成不必要的損失。
供應商條件
09
由于市場需求的多變，生產系統的柔性日益被企業所重視，越來越多的企業要求供應商及時送貨、小批量供貨。另外，企業之間的競爭也逐漸演變為供應鏈之間的競爭。因此，要求企業與供應商之間要有很好的合作關系。這就要注意選擇高素質和競爭力強的供應商。在選址時，要注意與供應商之間的物理距離。
環境保護
10
生產系統在產出產品的同時也包括廢物，由于有些生產系統的排放物有可能對環境造成危害，因此，在選址時應考慮盡可能選在對環境影響最小的地方，并且要便于進行污染處理。否則會受到周圍居民的反對和排斥，甚而造成被迫關、停、并、轉。近年來國家對環保愈加重視，審批愈加嚴格，企業要更加關注環保問題。
地理位置
11
不管是買賣商品房、租購鋪位，還是租購廠房，位置！絕大多數人選址都會首先考慮“位置”——即區位優勢。這里的區位指的不僅是地段，而是產業銜接更四通八達！好的區位，不僅是企業茁壯成長的商業沃土，更是城市繁榮發展的強勁動力,區位成為企業外遷選址的重要參考指標。
運營成本
12
企業是自負盈虧、獨立自主的市場競爭主體，經濟利益對于企業來說當然是極其重要。在以往經濟發展較為落后的城市背景下，人們將硬件設施與位置作為企業成敗的決定性因素。如今，城市發展得到了質的飛躍，企業運營成本也已成為影響決策的考量因素之一。企業的運營成本包含：租金、折舊費用、辦公成本、人力資本等。
產業聚集
13
當前，企業已不再滿足于獲取公共會議室、路演廳等基礎硬件設施，而是更加關注如何獲得投資人青睞、獲取市場空間和精準的資源對接，以及有高效產業聚集效益的孵化基地。企業入駐所真正想要實現的是：“你的上下游，就在隔壁那棟樓”的產業聚集生態。
這些只是制造企業選址時通常考慮的因素，還有一些因素，如地質條件能否滿足未來工廠的載重方面的要求、建筑成本和土地成本等。企業應該考慮主要因素，抓住主要矛盾，對這些因素進行權衡和取舍，選擇合適的地區和位置。
常用的選址分析法有：分級加權法（因素分析法）、線性規劃法和重心法。方法不管是簡單還是復雜，都可以幫助管理人員進行選址問題的決策。萬事開頭難，如果決策者發現在某處存在一個市場機會，就應該組織一個選址工作小組，收集調查有關資料，用適當的方法進行評價，選擇最滿意的地區和位置進行生產，它將是企業運行良好的一個最佳開端。
企業選址，應該向專業的人士咨詢了解，能夠最大化節約企業時間、人力、精力、資金成本，同時也能為企業匹配最佳方案。為幫助材料企業提高選址效率和準確率，少走彎路，這也正是經紀人存在的價值。
掃一掃，加入【產業地產學習交流群】
點擊下圖查看全國在售廠房項目
