二十大報告提出，“建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上”，國家強調建設制造強國，產業園區建設運營將迎來發展機遇。
12月8日，鳳凰網、鳳凰網房產、風財訊聯合多方機構，啟動#第三屆鳳凰網風財訊超級財經周#。中南高科高級副總裁朱慧應邀出席論壇，與李肇星、聶梅生、馮侖等其他30余位頂層智慧一道，圍繞不動產新格局、產業、商業等話題與全球經濟學家、政商學界領袖云端對話，凝聚多方共識解析經濟機遇及行業未來。在《賽道，產業新藍海》論壇上，朱慧接受鳳凰財訊的專訪，以下是觀點實錄：
產業園區含義豐富，其未來的發展趨勢也需要從產業和園區兩個角度來看。從產業角度，制造業尤其是高端制造正處于政策支持和資本追逐的高光時刻，這為產業園區的未來發展提供了增量。
中南高科專注打造的八大新興產業集群
從園區的角度，土地供應是有限的，市場進入存量時代也是必然的。目前產業園區的發展正處于產業增量和園區存量的中間階段，且這一階段還將持續很長時間，產業園區在未來幾年仍具有極大的發展潛力。尤其產業園區在地方經濟發展中扮演著比較重要的角色，各地對產業園區的重視會持續提高。
因為產業園區集中了一個地方同類型的產業，而產業鏈上下游的集中會為企業和產業的發展帶來更強的活力；同時，產業園區在企業投資、產值稅收、科技人才等方面推動著地方經濟的發展，構成了當地經濟發展的活躍細胞；政府也會希望更了解企業需求，產業園區就是當地政府和園區內企業之間的溝通橋梁，促進雙方共同的發展。
中南高科戰略藍圖也由此，中南高科將戰略藍圖定向企業端和政府端，面向企業做“企業發展全場景服務平臺”，面向政府做“產業發展全渠道助力平臺”。
近幾年，隨著經濟結構性轉型升級的深化，產業對園區的功能性需求也在更新迭代。以生物醫藥為例，十年前做單抗大分子的廠房已經是比較先進的產業載體了，但從現在基因治療的需求來看，其所需的廠房和十年前又不一樣。然而，工業廠房的產權期限一般是50年，不能讓企業每隔十年就推倒重來吧。所以，園區開發服務商怎么才能讓一個廠房既能滿足十年前的需求，也能基本滿足十年后的需求呢？
中南高科3.0園區實景中南高科在做產業園區的時候，更多會向產業的角度傾斜，從三個方面來滿足不斷變化的需求。一是定制化的園區功能，它能夠很好地滿足客戶當下的需求，這是產業園區未來發展的一個方向。中南高科在這方面也做了很多的嘗試，比如建筑產品的模塊化。
中南高科定制化廠房示意二是，在產業園區的開發設計上，打造一些通用性、可擴展性的基礎功能，從而滿足產業在不同階段，對園區的不同需求。第三，中南高科會關注低碳、智能化等會成為未來產業園區的發展趨勢的變化，并適度適時開展布局。根本上我們是為增加與企業的粘性，為產業發展提供助力，從而實現產業園區未來更大的發展空間。
中南高科目前已經在全國布局近200個產業園項目(重資產)，同時也已獲得了10余個產業園輕資產項目：包括與地方政府合作進行產業園更新改造，為產業園區提供運營服務等，起步穩健。
中南高科全國布局圖正是因為中南高科總結和提煉了做重資產時，在產品定位、設計策劃、建設裝修、招商運營等全流程的經驗，才能更好地輸出輕資產運營能力。在已擁有具備獨立運營能力的產業服務板塊之外，今年中南高科旗下的資產管理板塊和招商集團也相應成立了獨立的業務品牌——“因大聯科”和“燈塔瓴科”，以更好地承接存量市場的需求，輸出中南高科在資產管理和產業招商方面的經驗，服務全國產業載體。所以說，對產業園區而言，輕資產和重資產是不需要平衡的。重是輕的基礎，只有積累了做重資產的經驗，才能更好地輸出輕資產。如果企業只是做輕資產，沒有重資產實踐的經驗積累，其實很難形成輕資產輸出的標準和尺度。知其然，更要知其所以然。
對于產業園區這個行業而言，運營是沒有邊界的，極具想象空間。
比如，在硬件上，除了普通的物業服務之外，產業園可以做食堂、停車場、人才公寓等諸多運營服務；硬件拓展上，還可以做智慧園區，積累數據資產。在軟性方面，產業園可以為企業提供很多增值服務，包括政務性的辦事服務、供應鏈服務，以及市場營銷、技術攻關、知識產權、投融資服務、人才服務等。
中南高科產業服務體系
為園區企業提供多樣的增值服務，需要產業園區運營方具有綜合的能力和知識。這就更加需要運營方用心地貼近客戶，挖掘客戶真正的需求，滿足客戶的需求，這也是產業園區的商機。
中南高科園區人才服務不過，在運營服務的過程中，需要注意的是，并不是在所有的園區、所有的時間點，都要獨自做完所有的服務。產業園區運營方在服務上，是可以選擇與外部優質伙伴合作的。其實，運營本質上是一種資源整合，基于企業需求提供量身定制的運營服務組合方案，就能夠為園區的企業帶來助力。同時，產業園區運營方也能夠通過為園區企業提供增值服務、投資園區企業等方式，從園區內企業的發展上獲取收益。
資本與產業園區具有天生的匹配性。一方面，產業園區的資產，特別是需要長期持有的出租型資產，對資金的占用是非常嚴重的。如果資本進入的話，可以盤活這部分資金，提高資金的使用效率。產業園區能夠獲取充足的現金流，資本也可以獲取穩定的租金回報。
中南高科與優勢資本戰略合作簽約
另一方面，資本對園區內的企業也會有資源上的助力。園區的企業需要投融資，而資本需要好的投資標的。所以，當資本與園區深度綁定的時候，資本對園區內的企業更為熟識，可以節省尋找投資標的的時間成本，與被投項目之間的關系也會更加緊密。*本文內容摘自：鳳凰網/風財訊2022年12月8日專題文章《中南高科高級副總裁朱慧：挖掘產業園未來潛力有三個視角、三種方法》
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