防疫政策的調(diào)整影響著企業(yè)的生產(chǎn)節(jié)奏與發(fā)展規(guī)劃，隨著后疫情時(shí)代的來(lái)臨，很多企業(yè)萌生出了新的想法和需求，可以預(yù)見，未來(lái)兩年，企業(yè)選址需求還會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

今天，園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）與大家分享企業(yè)選址需要重點(diǎn)考慮的十個(gè)因素。既是為計(jì)劃選址中的企業(yè)提供參考，同時(shí)也希望園區(qū)能在這個(gè)過(guò)程中做好逆向思考，結(jié)合客戶實(shí)際需求尋找不足，對(duì)癥下藥、解決問(wèn)題。

正文：

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第一條鐵律——地段為王

企業(yè)發(fā)展，最重要的是人才。但無(wú)論是高層次人才還是普通員工，都希望自己的工作「活少錢多離家近」。

「活少」和「錢多」，是企業(yè)與員工間的正和博弈（當(dāng)然也可能是零和、甚至負(fù)和博弈），與各公司的經(jīng)營(yíng)管理模式掛鉤，無(wú)法一概而論。唯有「離家近」是可以通過(guò)選址來(lái)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，「好地段」也是企業(yè)留住人才和招引人才的前提。

地段為王這件事兒，做園區(qū)招商的朋友應(yīng)該最有感觸。市中心黃金地段，只要價(jià)格合理，園區(qū)都不愁租。這里的企業(yè)員工，吃飯有美食一條街，上下班有地鐵，隔壁就是住宅小區(qū)，超市、娛樂(lè)、醫(yī)療一應(yīng)俱全，員工沒有后顧之憂，就能全身心投入到工作上。反之，許多郊區(qū)大盤，房子建的漂亮，租金也比市區(qū)低，但交通著實(shí)是硬傷。到市中心只有一條主路，每天上班要地鐵+公交+小紅小藍(lán)組合通勤，出差到車站要提前兩小時(shí)出發(fā)。企業(yè)HR招聘，第一句話不是打招呼問(wèn)好，而是「我們公司在XXX，這個(gè)工作地點(diǎn)能接受嗎？」，企業(yè)員工每天怨聲載道，離職率高居不下。

誠(chéng)然，郊區(qū)大盤有更好的優(yōu)惠政策，尤其是政府園區(qū)，免租都屢見不鮮，但換個(gè)思路想一想...

哪都好的園區(qū)，它會(huì)免租嗎？

選址要考慮產(chǎn)業(yè)的協(xié)同性

選址，選的除了企業(yè)辦公地，還有人脈圈層。

無(wú)論選辦公樓還是選廠房，產(chǎn)業(yè)協(xié)同都是企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的因素。尤其對(duì)工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，原材料的遠(yuǎn)近、倉(cāng)儲(chǔ)能否滿足、物流是否便利，都與最終的成本息息相關(guān)。

對(duì)一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果周圍都是產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，有幾個(gè)好處。首先，你接觸的圈層都是行業(yè)內(nèi)的企業(yè)、專家和產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，更容易找到相關(guān)配套和訂單，有利于節(jié)約成本；二是同行之間方便互相碰撞，可能產(chǎn)生新的商業(yè)機(jī)會(huì)；三是地理位置接近使企業(yè)更容易把鄰居發(fā)展成客戶，或把鄰居當(dāng)作自己的媒介渠道，進(jìn)而發(fā)展外部客戶。

好物業(yè)是基礎(chǔ)

企業(yè)選址的時(shí)候，除了看地段、質(zhì)量、面積、公攤、價(jià)格等「顯性指標(biāo)」，還要看為企業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理水平如何。因?yàn)榭臻g再好、綠化再美，總要有人去維護(hù)。

園區(qū)物業(yè)管理涉及水電、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)生、電梯、安保、停車、綠化等許多事宜，需要極為專業(yè)的管理能力與規(guī)范的物業(yè)管理體系才能駕馭，一個(gè)好的物業(yè)能讓企業(yè)心無(wú)旁騖，全身心投入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展上。反之，差的物業(yè)今天停水、明天停電、后天斷網(wǎng)...企業(yè)的精力全都耗在維修與扯皮上，還哪有心思經(jīng)營(yíng)？

在園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）看來(lái)，判斷一個(gè)物業(yè)好不好，必須到園區(qū)親身體驗(yàn)。企業(yè)老板可以陌生人的身份到訪園區(qū)，一看入園是暢通無(wú)阻、還是需要登記、還是必須打電話叫人來(lái)接才行？二看園區(qū)綠化是否整潔，好的物業(yè)公司會(huì)注重綠化保養(yǎng)，修剪整齊、垃圾清掃及時(shí)、定時(shí)清潔水景水質(zhì)；三看衛(wèi)生間是否整潔、有無(wú)異味、設(shè)施是否齊全，有無(wú)配備熱水、紙巾等。

商業(yè)配套是保障

在園區(qū)辦公，有人期待四季變換的美景，有人向往忙里偷閑的小資生活，有人留戀充滿人間煙火的特色美食，有人追求健康飲食、規(guī)律運(yùn)動(dòng)...

唯獨(dú)無(wú)人向往荒郊野外。

園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）總結(jié)，對(duì)企業(yè)有幫助的商業(yè)配套包括圖書吧、咖啡廳、文印店、食堂、便利店、快遞站、高端餐飲、高端酒店、健身中心、健康服務(wù)、美容機(jī)構(gòu)等。一個(gè)擁有高品質(zhì)工作生活配套設(shè)施的園區(qū) / 寫字樓，能極大提升企業(yè)員工的幸福感。

上乘的樓宇（裝修）品質(zhì)

眾所周知，一幢高大上的辦公樓，可為企業(yè)軟實(shí)力增色不少。

首先是樓宇本身的品質(zhì)。對(duì)高品質(zhì)辦公樓，業(yè)內(nèi)有兩種稱呼，一是甲級(jí)寫字樓，二是5A寫字樓。其中，對(duì)甲級(jí)寫字樓，行業(yè)并沒有固定的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（況且沒人會(huì)愿意被叫做乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓），所以，哪怕樓宇檔次低點(diǎn)，老板也不會(huì)拿到明面上說(shuō)，所以「甲寫」這種說(shuō)法實(shí)際上并沒太多含金量。而5A寫字樓更側(cè)重于高智能化的配置，是看得見、摸得著，有一定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，相對(duì)更具參考價(jià)值。

其次是內(nèi)部的裝修。一般來(lái)說(shuō)，如果不急于馬上入駐，我們更建議企業(yè)自己投入裝修，這樣雖然耗費(fèi)一定的精力，但由于是企業(yè)專屬設(shè)計(jì)，將來(lái)用起來(lái)會(huì)更「舒心」。更何況，自己裝修也能節(jié)省下一大部分成本。如果選精裝房源，我們建議選開發(fā)商高標(biāo)準(zhǔn)交付、或客戶退出后開發(fā)商二次裝修的房源。這樣的房子雖然個(gè)性化程度不高，但由于是開發(fā)商專業(yè)化設(shè)計(jì)、統(tǒng)一裝修，實(shí)用性基本不用擔(dān)心。另外，還有一種情況是使用之前客戶的遺留裝修，這些裝修初看可能是價(jià)值（比前兩種省錢），但在使用過(guò)程中，容易出現(xiàn)風(fēng)格過(guò)時(shí)、設(shè)施老化、面積分割需求不匹配等情況，從實(shí)際情況看，很多遺留裝修最終都淪為企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并不建議選擇。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，產(chǎn)品的重要性遠(yuǎn)沒有地段來(lái)的重要，高品質(zhì)雖好，但價(jià)格也是非常高昂，具體怎么選還是要根據(jù)預(yù)算來(lái)定。

與大企業(yè)做鄰居

大企業(yè)也有供應(yīng)鏈，也要與大量上下游企業(yè)合作。

在我們看來(lái)，一般的中小企業(yè)選址，可以考慮把公司選在行業(yè)龍頭的周邊，能直接入駐大企業(yè)自建的園區(qū)最佳。因?yàn)橹按蠹译m然在一個(gè)城市，但彼此間沒有聯(lián)系，自然沒有合作的機(jī)會(huì)。但通過(guò)選址，使自己與大企業(yè)同處一個(gè)屋檐下，共走一扇大門、共用一個(gè)停車場(chǎng)、共吃一個(gè)食堂，與之產(chǎn)生的交集自然會(huì)多起來(lái)，久而久之，就可能把大企業(yè)發(fā)展成自己的客戶。

為企業(yè)擴(kuò)張留有余地

古人有言「近搬窮三天，遠(yuǎn)搬窮三年」，意思是搬家次數(shù)越多、損失越大。

中小企業(yè)擴(kuò)張的速度很快，如果每次團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張都要重新選址，不僅要耗費(fèi)大量精力，原有員工也可能因?yàn)?span style="BOX-SIZING: border-box !important; MAX-WIDTH: 100%; OUTLINE-WIDTH: 0px; PADDING-BOTTOM: 0px; PADDING-TOP: 0px; OUTLINE-STYLE: none; PADDING-LEFT: 0px; OUTLINE-COLOR: invert; PADDING-RIGHT: 0px; overflow-wrap: break-word">搬遷距離過(guò)遠(yuǎn)而離職，更何況，到了一個(gè)新環(huán)境，原有區(qū)位臨近積累的客戶也可能會(huì)有流失，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

所以，在園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）看來(lái)，企業(yè)選址時(shí)絕不能僅僅考慮當(dāng)下，而是要為企業(yè)未來(lái)3-5年的擴(kuò)張做好打算。未來(lái)，企業(yè)搬遷即便不能在同一個(gè)園區(qū)，也一定要在離原址不遠(yuǎn)的區(qū)位。「今天暫時(shí)先選這里，團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張以后再換」的想法并不可取。

特定行業(yè)要考慮平臺(tái)的價(jià)值

實(shí)事求是的說(shuō)，對(duì)大多數(shù)企業(yè)，平臺(tái)服務(wù)的性價(jià)比并不高。但涉及特定的行業(yè)，園區(qū)平臺(tái)卻往往能起到極為關(guān)鍵的作用。

比如，在醫(yī)藥行業(yè)，新藥申請(qǐng)NDA申報(bào)一直是個(gè)痛點(diǎn)，由于大部分新藥申請(qǐng)材料多、且有許多不規(guī)范，申請(qǐng)周期經(jīng)常被拉長(zhǎng)，正常流程下，新藥要一年到一年半的時(shí)間才能完成申報(bào)，而有藥物申報(bào)平臺(tái)（綠色通道）的園區(qū)則可以將這個(gè)周期大幅縮短，這就是平臺(tái)的價(jià)值。與之相似的還有物流行業(yè)，由于B端物流互聯(lián)網(wǎng)化的滯后，一些中小企業(yè)需要依附園區(qū)的支付系統(tǒng)才能完成線上交易，入駐品牌物流園就成了必然之選。

關(guān)注整體租賃成本

成本控制是園區(qū)選址中最重要的一步。很多企業(yè)選址，過(guò)于關(guān)注園區(qū)本身的售價(jià)或租金，而忽略其他的附加費(fèi)用與隱性成本，最終造成實(shí)際支出的增加。

在實(shí)際成本計(jì)算時(shí)，除卻實(shí)際支付的園區(qū)租售費(fèi)用，還有物業(yè)費(fèi)（很多園區(qū)為了低價(jià)吸引客戶，或者售價(jià)受政府約束，會(huì)故意拉低售價(jià)/租金，再抬高物業(yè)費(fèi)找補(bǔ)），水電費(fèi)、公共能耗費(fèi)（如果是租賃孵化器或眾創(chuàng)空間，還要考慮到中央空調(diào)的使用費(fèi)，因?yàn)榭照{(diào)很可能是統(tǒng)一開關(guān)）、辦公空間的再裝修費(fèi)用、折舊費(fèi)用等。以及辦公的公攤面積、免租期、裝修期、中介費(fèi)用（這部分一般僅向甲方收取，但不排除有雙邊收取的情況）、租金漲幅（租期達(dá)到一定期限，合同中通常會(huì)出現(xiàn)租金年漲幅的規(guī)定）等等，不能僅僅盯著租金一項(xiàng)。

永遠(yuǎn)尊重風(fēng)水

最后再來(lái)談下風(fēng)水。

在中國(guó)傳統(tǒng)文化里，一個(gè)好的辦公室風(fēng)水，可能會(huì)對(duì)工作和事業(yè)有著至關(guān)重要的決定性。而幾乎所有的大佬都相信風(fēng)水，越是生意做的比較大的，老板越是相信風(fēng)水。

從某種程度上講，風(fēng)水是一種琢磨不透、看不見的玄學(xué)。但就是這種無(wú)形的力量，在相對(duì)科學(xué)的理論上卻能幫助企業(yè)老板緩解內(nèi)心的惶恐和對(duì)未知力量的不安。

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