火花S-Park認為，中國產業園區始終面對著地方政府和入園企業兩大類核心客戶，一邊是當前經濟形勢下企業擴產意愿不強，且優質企業對價條件越來越高，另一邊是地方政府對產業門檻、稅收等要求越來越高，產業園區在“兩座大山”之間尋找生存空間的急迫性越發凸顯。
在信息不對稱已經不是園區招商主要矛盾的當下，如何用更加多元化、體系化、生態化的創新手段進行產業發展破局？這不僅是眾多負有本地產城發展使命的政府園區平臺苦苦探索的方向，同樣還是生存環境日益惡化的市場化園區發展商們的當務之急。
在此背景之下，火花S-Park創始人、執行董事宋振慶近日赴青島，為中南高科產業集團全新推出的市場化招商平臺燈塔瓴科的招商精英骨干進行了行業主題交流分享。中南高科高級副總裁、燈塔瓴科總裁陳治及中南高科全國園區招商條線的相關負責人參與了本次分享。
宋振慶首先指出，2023年，行業迎來了新時代，面對著新挑戰，橫亙著新問題，期待著新探索。產業園區正在回歸公共屬性的產業基礎設施本源，其盈利邏輯和商業模式也回歸“大道至簡”，從存量收割走向增量收獲，從賺空間紅利的錢到賺產業增量的錢，從園區載體開發商到產業賦能者與生態搭建者轉變，將是未來產業園區行業唯一的出路。
“市場化特別是民營屬性的行業參與者不妨捫心自問，我們原來所賺的錢，到底是為區域產業帶來增量、為科創產業賦能的錢，還是本地產業資源區域內騰挪、賺工業用地與商品用地之間的剪刀差以及靠土地與載體升值賺取‘占坑’收益？這些收益，在當前還有沒有可能被中央以及地方政府所容忍呢？”宋振慶表示。
因此，基本喪失了投資功能、回歸生產資料屬性的產業園區，對于市場化開發主體來說短期雖然不是好事，但是從長遠來看，唯有如此刮骨療毒，中國的實體經濟才有希望，眾多市場化園區發展商才不至于淪為越來越被嫌棄的地產開發商，才會真正在“產業”這個主題之路上堅定深耕，踏踏實實的構建長周期的產業運營能力和服務體系，商業邏輯也從簡單粗暴一次性的物業銷售牟利，變為持續分享入園企業成長紅利的“時間合伙人”模式。
宋振慶指出，非常堅信民營企業在罅隙和逆境中頑強求存、勇于創新的靈魂身段和發展韌性，相信經過一輪大浪淘沙后，民企中在產業集聚、資源整合、園區運營等領域有一定資源和專業能力積累的佼佼者仍能夠留存下來，它們不但不會退場，反而能夠依托機制靈活、術業專攻的優勢，與國資主力軍在園區全生命周期中進行全方位的合作，協助國資力量在園區領域的不斷成長，從中尋求自身的業務機會與盈利模式。
“按照我的觀察，中南高科成立了燈塔瓴科和產服集團，并不是單純應對危機的短期行為，而是旗幟鮮明的將輕資產業務作為自己戰略級的新業務板塊，輕重結合，數字賦能，這個探索方向值得肯定。”宋振慶說。
在分享了行業發展趨勢和應對思路之后，宋振慶也具體剖析了二級園區操盤的四大維度，這也是園區開發運營商商業模式成立的重要基礎和邏輯，包括以新加坡緯壹科技城、光谷生物城和光谷生物醫藥加速器為重要啟發的產業高地布局策略，這是園區成功的首要條件，主要從產業發展的角度考慮園區的布局，包括地方對主導產業的定位和重視程度，相關產業客戶的發展情況和反饋意見，自己手中真正的“底牌”與意向區域的資源匹配度等，簡言之是要遵循產業發展的邏輯進行項目的布局。
隨后是以正反兩個案例對比分析，集中剖析園區開發建設應該注重的兩個重要思維——產業思維和產品思維，即如何依托產業集聚和產業構建能力去打造最符合市場需求、企業能用且好用的標桿經典產品。
在產品功能夯實之上，就是如何多元化、立體式的導入優質產業，特別是園區招商的五根正梁——政府招商、專業招商、以商招商、資本招商和生態招商，并輔之以火花S-Park全國豐富的調研案例以更好的幫助大家理解產業園區招商的內涵與外延。
“現在大家都覺得園區招商是難點，痛點，但其實我怕覺得這個行業真正缺的并不是‘商’，而是生態賦能的破局者。”宋振慶指出，招商不能向下看，一定是向上看，應該賦予“招商”全新的概念和生命，將它與生態圈構建與運營深度結合，“招商運營本一體，合則兩利分則傷”，應該是一種地方政府或者產業園區發展商對實體經濟提供的綜合性的生態賦能解決方案。
這套方案，需要用“產業研究+資源整合+成果轉化+運營服務+資本助推+生態閉環”這樣一整套“海陸空立體化的招商作戰體系”來支撐，形成真正強黏性的“產業生態熱帶雨林”。
最后一環，就是強化運營服務，無運營，不園區，這是產業園區最核心的標簽和最長遠的保障。宋振慶詳細解剖了產業園區運營五個層級：物業級運營、企業級運營、產業級運營、資本級運營、生態級運營，以及豐富而深入的運營管理服務創新模式，并進行了大量翔實細膩的園區運營服務案例分享，特別是基于具體主導產業的發展需求進行賦能去搭建的運營服務體系。
最后，宋振慶在總結中也對中南高科和燈塔瓴科提出了期待和鼓勵，產業園區就是做難而正確的事，做中國實體經濟的“超級服務者”和“時間合伙人”，火花S-Park也很愿意與行業創新潮頭的小伙伴們攜手探索，共謀未來。
中南高科高級副總裁、燈塔瓴科總裁陳治高度贊同宋振慶的精彩干貨分享和火花S-Park豐富的調研案例與和研究剖析。他認為，隨著經濟周期的變化，整體營商生態受到壓力之下，確實存在企業投產投資意愿下降的問題，因而會有一個對行業整體研判、招商考核要求、企業發展估值重新評估的過程。但同時，自己也相信隨著新經濟周期的延續，政府會自然而然的調整對招引企業的訴求，從盲目追求“高大上”轉為“培育小美好”，采取更為理性、客觀的發展思路，在期望與現實之間找到“最大公約數”，在這點上燈塔瓴科整體是有充分信心的。
“在當前的經濟周期下，我們認為企業的訴求并不是單一的找載體，而是找市場、找效率、找方向，所以我們非常贊同宋總的觀點，重新定義產業招商，它應該是提供一種最有效的招商產品組合，包括產業新生態平臺，科學發展共同體和數智化業務平臺，這也是我們提出‘產業版貝殼’的初衷——摒除市場的雜音噪音，線上流量和線下服務閉環，‘地、人、天’三網合一，提升產業發展效率。”陳治表示，接下來燈塔瓴科的目標是集中精力和資源做好三件事：
首先，針對企業方面，更注重對企業的服務，幫助企業找到合適的產品與服務，降本增效、共渡難關；
其次，針對政府方面，更注重以數據為基礎的引導，幫助政府優化本地資源配置；
最后，針對生態方，抱著開放合作的態度，以邀請加入生態圈的方式一同共建、共生、共榮，總而言之，是以做大行業的姿態做大自己的事業。
對宋振慶提出的“國民共進”探索，陳治也表示了極大的同感，市場化主體能為之賦能的恰恰是將這些地方政府園區平臺從“局域網”接入“互聯網”的服務，下一步也愿意借助火花S-Park的平臺權威度和行業影響力，共同探討該領域的業務模式創新。
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