二次開發(fā) 上海工業(yè)地產(chǎn)汰劣整合 政企雙贏模式   　　5月11日，位于上海閘北區(qū)大寧社區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)——合金工廠正式開工，計劃2007年交付使用，它將從商業(yè)地產(chǎn)市場分流部分特定需求，成為文化傳播及影音數(shù)字技術(shù)領(lǐng)域的國內(nèi)外公司的聚集區(qū)。　　這一個案背后，是上海龐大的工業(yè)地產(chǎn)整合計劃。5月9日，上海市經(jīng)濟委員會副主任樂景彭在市工業(yè)區(qū)工作會議上透露，未來5年，上海將淘汰3000－4000家劣勢企業(yè)，騰出20－30平方公里土地。這標(biāo)志著上海工業(yè)地產(chǎn)的大整合全面啟動。　　這些騰出的供應(yīng)計劃外土地，或?qū)ι虾Ｕ麄�商業(yè)地產(chǎn)供需產(chǎn)生巨大影響。　　大整合　　像閘北大寧創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)這樣的示范區(qū)正在全市范圍內(nèi)推進，這也將是上海“十一五”期間推進創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的重要工作之一。　　在5月9日的市工業(yè)區(qū)工作會議上，上海市政府有關(guān)部門對全市的工業(yè)用地提出了“二次開發(fā)”概念，并首次向參會代表發(fā)放《上海工業(yè)節(jié)約集約用地十八法》資料。這本由市經(jīng)委、市房地資源局和產(chǎn)業(yè)評估中心編制的小冊子，系統(tǒng)介紹了上海工業(yè)節(jié)約用地、破解土地資源瓶頸的十八條經(jīng)驗，而上海工業(yè)用地整合也將圍繞這些方法全面推進。“為了突破土地對上海工業(yè)區(qū)發(fā)展的瓶頸制約，上海出臺了一系列工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)和體系，加強政策引導(dǎo)。在國內(nèi)率先推出的《產(chǎn)業(yè)用地指南》　　《工業(yè)項目工地導(dǎo)則》為開發(fā)區(qū)招商引資、引導(dǎo)土地集約使用提供量化依據(jù)。”樂景彭指出，2005年，上海新建工業(yè)項目容積率已從0.5提高到0.8以上。　　“激活低效土地，重點向低效工業(yè)園區(qū)用地開刀，通過二次開發(fā)、用地主體調(diào)整或工業(yè)用地儲備，淘汰低效用地的劣勢企業(yè)，換之以用地高效的都市型工業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。”　　在節(jié)約集約用地原則下，未來5年，上海將淘汰3000家到4000家劣勢企業(yè)，騰出20到30平方公里的土地。其中2006年將有800家左右劣勢企業(yè)被淘汰，同時，所有新增工業(yè)項目用地容積率都將在0.8以上，都市型工業(yè)園項目容積率須達到1.2以上。　　在上海的工業(yè)發(fā)展史上，這樣的大整合無疑具有“革命”色彩，而客觀上，在這一“革命”過程中，轉(zhuǎn)變上海龐大工業(yè)土地的利用方式就是核心。　　上海最著名的“弄堂工廠”聚集區(qū)之一——同樂坊改造即圍繞土地利用方式展開，打造“同樂坊時尚社區(qū)”，截至目前，已吸引來自10多個國家和地區(qū)的酒吧餐飲、時尚發(fā)布、影視創(chuàng)意等商家簽約入駐。　　寶山工業(yè)園區(qū)作為上海市首個市級循環(huán)經(jīng)濟試點工業(yè)園區(qū)，其詳細規(guī)劃日前也已通過有關(guān)部門評審，該園區(qū)今后在招商和建設(shè)中將模擬自然系統(tǒng)，建立“生產(chǎn)者—消費者—分解者”的循環(huán)途徑。　　政府有關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示，2005年，上海市政府相繼為兩批共36家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)授牌。其中已建成的18家集聚區(qū)總共占地30多萬平方米，吸引了30多個國家和地區(qū)共800多家創(chuàng)意類企業(yè)入駐。目前，上海在建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑面積約30萬平方米，而“十一五”期間，這一數(shù)字至少增加3倍，園區(qū)數(shù)量也將從現(xiàn)在的30余個增加到70余個。　　政、企雙贏模式　　土地，對一個城市來說，永遠是財富的基礎(chǔ)，而在工業(yè)用地的大規(guī)模整合中，伴隨著利益的再次分配。　　早在去年底上海市經(jīng)委召開的“工業(yè)節(jié)約集約利用土地工作會議”上，市經(jīng)委有關(guān)人士曾以全市面積最小的靜安區(qū)（8平方公里）來說明整合中騰出的土地對上海意味著什么。用上海目前高漲的地價衡量，這些土地再生利益巨大，利用模式無疑是關(guān)鍵。　　“整合是為了提高土地利用率。”徐匯區(qū)經(jīng)委主任李忠錚在接受本報記者采訪時表示，“以前對現(xiàn)存的工業(yè)用地，由各區(qū)制定利用計劃，或租賃或改建，沒有在全市形成統(tǒng)一的利用規(guī)劃，利用率也相對較低。目前已經(jīng)全面展開的‘二次開發(fā)’工作，圍繞‘十一五’總體規(guī)劃，全市統(tǒng)一，向創(chuàng)意園、科技園等形態(tài)轉(zhuǎn)變。”　　據(jù)李主任介紹，徐匯區(qū)已在全區(qū)范圍內(nèi)對多塊大型工業(yè)用地進行改建，僅龍華路2577號工業(yè)園，就在共10萬平方米的土地上改建工業(yè)物業(yè)8000平方米，遷入以廣告公司為主的企業(yè)200多家。而此前，這些物業(yè)僅作為宿舍出租給打工者，收益甚微。　　他透露，這樣的整合利用，起到了政、企雙贏的效果。“首先，對政府而言，大量正規(guī)公司進入，增加了稅收收入，同時有利于當(dāng)?shù)刂伟卜�(wěn)定，還提供不少就業(yè)崗位；其次，對企業(yè)而言，成規(guī)模的特色園區(qū)創(chuàng)造了良好的商務(wù)環(huán)境，利于公司成長，而由廠房改建而來的商辦物業(yè)，商務(wù)成本較低，租金僅為普通寫字樓的三分之一。”　　此外，大量工業(yè)物業(yè)的改建工程也讓開發(fā)商分得“一杯羹”。　　目前一般操作模式是，由工業(yè)用地及地上物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有者組建改造公司或部門，自行改造并出租。另外也有通過招標(biāo)，由開發(fā)商接下改造工程，進而轉(zhuǎn)租。　　“在這些整合過程中，土地及物業(yè)價值得到再生，并使多方獲利。”李忠錚還透露，類似的工業(yè)用地僅徐匯區(qū)就有80萬－100萬平方米，大的地塊達到60萬平方米，小地塊在1萬平方米左右。　　“這類工業(yè)用地主要集中在市區(qū)，郊區(qū)較少，市區(qū)除黃浦、靜安、盧灣很少外，其它幾個區(qū)都有不小的量，楊浦、閘北、普陀等老工業(yè)區(qū)最為集中。”　　計劃外的巨量土地供應(yīng)？　　這些集中在市區(qū)的老工業(yè)用地通過整合，形成再次供應(yīng)，對上海整個商業(yè)地產(chǎn)供需的影響不容忽視。　　一直以來，上海工業(yè)用地的供應(yīng)，是在市房地局制定總體規(guī)劃及供應(yīng)原則后，由各區(qū)按每個區(qū)各自的情況單獨進行供應(yīng)，這種模式除會導(dǎo)致一些土地利用率不高外，還逐漸積累了這些土地對整個市場的潛在影響。　　記者從上海市房地局有關(guān)人士處獲悉，未來5年工業(yè)用地的“二次開發(fā)”實際上是對工業(yè)土地資源的整合利用，把提高土地利用率及打造集稅的注冊型工業(yè)園作為目標(biāo)。　　“土地的再次利用一般不需要通過房地局重新供應(yīng)，并不在當(dāng)年的土地供應(yīng)范圍。”上述人士指出。這些騰出的土地屬于計劃外的供應(yīng)，不影響正常的土地供應(yīng)計劃。　　但關(guān)鍵是，目前的利用途徑正是“工業(yè)廠房—辦公物業(yè)”的模式，也就是說，這些由工業(yè)廠房改建或者建在工業(yè)用地上的辦公物業(yè)，在正常商辦用地供應(yīng)產(chǎn)生的市場供給外，額外注入一股市場供應(yīng)量，必然會分流相當(dāng)一部分辦公物業(yè)的市場需求。　　況且，目前這些“補充供應(yīng)”的相關(guān)配套也在逐步改進，加上租金相對低廉，競爭優(yōu)勢明顯，尤其會對中小型企業(yè)有較大吸引力。