工業用地價格或上漲50%    隨著9月5日《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》發布，中國土地調控新政正式出臺，土地“閘門”將進一步收緊�！　∮腥祟A言，受此影響中國土地價格預計將提高近50%。于是開發商擔心土地成本增加后利潤將進一步減少，購房者擔心房價也會隨著地價水漲船高，一時間人心惶惶。9月11日國土資源部政策法則司司長甘藏春澄清：“上漲五成只針對工業用地。”調控主攻工業用地此次土地調控新政針對工業用地的主要原因是，由于原來政府特別是地方型政府為了吸引投資，用非常低廉的土地價格吸引投資，固定資產投資增長過快。所以說，這個政策也是宏觀調控的一個方面，但不是對于住宅市場的，是針對由于地價低造成很多工業性產業盲目上馬，重復、浪費建設的。　　但針對工業用地的土地政策是否會對住宅和商業用地有連帶影響，這要看新政細則的規定和地方政府的具體執行和操作。　　首先，工業土地的需求降低，原來規劃的工業用地可能轉為居住或者商業使用，但居住或者商業用地是否會相對增多，這取決于政府的控制供應速度�！　‘斍爸袊貎r主要由三個部分構成：一是取得成本，這包括給予被征地農民的征地補償安置費，以及給予城鎮居民的拆遷費用；二是開發成本；三是政府收益，包括新增建設用地土地有償使用費、城鎮土地使用稅和耕地占用稅等相關稅費，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。國土資源部政策法規司司長甘藏春表示：“從這次出臺的土地調控政策看，工業用地在以上各主要成本都將有所提高。”那么這第二個問題在于工業土地的補償標準上調后，是否會波及居住和商業用地，這取決于土地政策的具體細則。提高住宅市場有效供應上海置業營銷中心認為，抬高土地價格是政府調控市場的一種辦法，關鍵還在于政府調整社會經濟的能力問題。從長遠來看，土地價格提升作為全方位宏觀調控的一部分，它對樓市的發展是有利的。漢宇地產資深市場分析師邵明浩認為，在房價虛高的可變因素中最關鍵的一點是，中小開發商因缺乏市場開發經驗而造成的大量無效供應�！　√岣吣玫爻杀究山鉀Q這個問題，今后不是每個開發商都能拿地，只有實力強的開發商才能拿到。這樣既避免了開發商因缺乏資金，拖欠政府款項，造成的土地財政風險，也能讓大型開發商擴大市場占有率，較大規模地開發符合市場需求的項目，降低成本，達到快速去化的目的�！　】梢哉f，土地新政使用行政手段提高了房地產投資開發的門檻，就目前上海為例，有1000多萬平方米的商品房滯銷，若由市場自我進行調整、更新，這個周期可能很長，而且會造成資源的浪費。因此，用外力形式造成市場的淘汰，加快企業內的競爭，提高住宅市場的有效供應相當有必要。開發商共同面臨挑戰筆者近期走訪的幾家開發商，他們不約而同地表示，土地價格上漲不論是針對工業地產，還是針對所有供應土地，對于開發商而言都是一次“挑戰”。目前開發商對該政策存在頗多爭議，上海置業和金大元房產都表示，在開發商的開發成本中，地價占據了很大的一部分，而其它的建安成本基本上都是透明的，因此，地價上漲讓開發商的現金流量受到抑制，直接影響了利潤空間�！　∩虾Ｖ脴I和廣洋地產分別將今后的拿地重心轉向其他沿海城市，目前上海置業已經在沈陽開發了進軍外地的第一塊地。而金大元房產認為異地投資的風險更大，依然準備在上海積極拿地，投資建設住宅項目，市區內的土地由于稀缺性和唯一性，依然有發展的空間。　　同時，他們均對目前浦東花木新民北路地塊60億元的投標價表示不可取。廣洋地產策劃經理黃宇偉認為在地價上漲的關坎，開發商更應該理性拿地，而花木新民北路地塊的每平方米土地標價已超過了目前該地區周邊的房價，如此高的樓板價，說明拿地的開發商，對于后市很有信心。但該地塊至少還需要三至五年的開發時間，那時房價是否能超出樓板價格仍是未知數，因此盲目信心、盲目標價的開發商以這種粗線條的，快速消費品的銷售模式來經營房地產是相當不理性的。　　金大元房產張好繡總監更表示，在當前的土地價格上漲的情況下，開發商不應一味做大，開發好的產品、提供好的服務，將預期利潤值做合理調整，做強做精才是開發商的出路。