工業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)“變革”后的深思考    “變革”是個(gè)嚴(yán)肅而凝重的詞，代表著一個(gè)時(shí)期的終結(jié)，又意味著一個(gè)時(shí)期的開始。古今中外，從文化到經(jīng)濟(jì)、從軍事到政治，無疑是一次又一次的“變革”推動(dòng)著人類文明的發(fā)展和社會(huì)科學(xué)的前進(jìn)。而中國25年來地區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也正默然的經(jīng)歷著一次次的“變革”，在發(fā)展中不斷的走向成熟。土地資源是每個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資本，從中國打響開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始，土地也就開始成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要工具，從沿海地區(qū)的逐步蔓延直到對(duì)內(nèi)陸地區(qū)的層層滲透，土地資源在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的角色。工業(yè)產(chǎn)值是國家經(jīng)濟(jì)之根本，而工業(yè)地產(chǎn)又是工業(yè)產(chǎn)值的源泉，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的深度直接影響著地區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的變化，工業(yè)地產(chǎn)也就成為了政府部門及萬千商家的關(guān)注重點(diǎn)。做為發(fā)展中國家，我們對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)相對(duì)西方列強(qiáng)而言起步較晚，地方工業(yè)用地從自行發(fā)展到規(guī)劃發(fā)展，從規(guī)劃發(fā)展到導(dǎo)向發(fā)展，從導(dǎo)向發(fā)展到集聚發(fā)展，也經(jīng)歷了漫長的摸索。但是，依然不難看出在很長的一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)的使用和開發(fā)仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)及生活質(zhì)量的提升。工業(yè)用地一直以相對(duì)商業(yè)用地低的多的價(jià)格在運(yùn)作，只是在組織過程中發(fā)生了變化和調(diào)整，吸引的企業(yè)更多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。隨之出現(xiàn)的卻是一次比一次更猛烈的圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。地區(qū)經(jīng)濟(jì)究竟該如何發(fā)展？工業(yè)地產(chǎn)到底該怎樣開發(fā)？… … 2006年9月5日新華社受權(quán)全文播發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，這無疑是在工業(yè)地產(chǎn)滾滾浪潮中投下了一顆重磅炸彈，震動(dòng)了整個(gè)中國工業(yè)地產(chǎn)。規(guī)范是必然的結(jié)果，是走向成熟發(fā)展的標(biāo)志，在當(dāng)?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，這意味著不具備工業(yè)地產(chǎn)合理開發(fā)審核、不具備工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)要求的各類項(xiàng)目將被清理整頓，政府也將從工業(yè)區(qū)到個(gè)體投資者強(qiáng)制行實(shí)施《通知》相關(guān)規(guī)定。這預(yù)示著工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新的變革，從投機(jī)到投資的變革，從量化到質(zhì)化的變革。工業(yè)地產(chǎn)不在歡迎投機(jī)者的加入，從已用土地的嚴(yán)格審核回收到項(xiàng)目審批用地嚴(yán)格把控，隨意圈地，隨意開發(fā)的現(xiàn)象不復(fù)存在，取而代之的是更有序的規(guī)劃、更科學(xué)的整合、更理性的投資。從表面看，這會(huì)大大放慢地區(qū)經(jīng)濟(jì)原有奔放式的發(fā)展速度，土地開發(fā)速度慢了、企業(yè)招引產(chǎn)稅少了，但是誰又敢說原本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是一桶啤酒，濃厚的泡沫下到底有幾分貨真價(jià)實(shí)！土地有效開發(fā)有多少？投資密度平均是多少？單位產(chǎn)稅是多少？實(shí)際增稅又是多少？這都必然會(huì)帶出一連串讓人汗顏的數(shù)字！！！從西方列強(qiáng)百年的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來分析，不具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性強(qiáng)的長遠(yuǎn)規(guī)劃、不具備周全的商務(wù)及人力資源配套、不具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈組織、不具備職能完善的政府部門和法律法規(guī)，是不可能招引投資密度高、產(chǎn)業(yè)層次高、投資產(chǎn)稅高的高品質(zhì)企業(yè)入駐，沒有行業(yè)標(biāo)志性企業(yè)的入駐更不可能帶動(dòng)地區(qū)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的快速成熟發(fā)展。從實(shí)際角度來看，工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運(yùn)作的確會(huì)趕走和扼殺很大一批投機(jī)群體，其實(shí)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的根基基本構(gòu)不成影響，反而肅清后的地區(qū)經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來了更大的契機(jī)。近階段普洛斯、仲量聯(lián)行等地產(chǎn)巨頭的紛紛強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐中國工業(yè)地產(chǎn)，他們?cè)谥袊I(yè)地產(chǎn)的門口徘徊躊躇多年以后，選擇在中國工業(yè)地產(chǎn)變革的關(guān)鍵時(shí)期進(jìn)駐應(yīng)該有他們對(duì)中國工業(yè)地產(chǎn)投資獨(dú)到的見解。中國工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始強(qiáng)制嚴(yán)審，土地資源使用批租開始從公開到公正，從公正到公平的市場(chǎng)化運(yùn)作，這讓他們看到中國工業(yè)投資開始走向成熟，從管理到運(yùn)作、從投資到開發(fā)，越來越接近發(fā)達(dá)地區(qū)的運(yùn)作理念和手段，在這種環(huán)境下中國工業(yè)投資會(huì)有一個(gè)健康發(fā)展的前景，會(huì)慢慢釋放出工業(yè)地產(chǎn)其巨大的潛能和財(cái)富，正是看清楚了這點(diǎn)，這些地產(chǎn)巨人們才會(huì)在普通人認(rèn)為政策變化復(fù)雜、年底銀根吃緊的敏感時(shí)期有所舉措，也正是他們的舉措影響并帶動(dòng)了周邊眾多外資投資者關(guān)注。萬事總有利弊存在，利弊總在取舍之間。現(xiàn)在的變革究竟會(huì)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來怎樣的命運(yùn)，這還有待未來去顯現(xiàn)，其中還有變化的存在，發(fā)展還需時(shí)間去磨練，值得思考的是，如果作為投資者，期望未來的工業(yè)地產(chǎn)是啤酒還是清茶… …