海外資本“潮涌”上海工業地產 市政規劃助推    “隨著洋山港和外高橋地區的發展，更多外商投資進入中國市場，相應的物流配套設施的要求也日益提高。外資基金抓住了這個契機，物流倉庫交易將成為近期投資市場的新亮點。”戴德梁行投資部董事葉建成如此判斷。     事實上，葉所描述的工業地產外資潮涌并非未來圖景，包括上海臨港新城、上海國際汽車城等項目都已開始接觸海外資本，其它更多的未知名的園區也紛紛上路，遍布全國。     市政規劃助推     “十一五”期間，上海市提出優先發展現代服務業，推動生產型經濟向服務型經濟轉變。而來自上海市政府發展研究中心的信息則顯示，未來五年,上海現代服務業發展的基本思路是，以信息化為基礎，以金融業、物流業為重點，以現代服務業集聚區建設為突破口。     在一定程度上，正是這樣規劃，給上海工業地產新一輪的發展，以及各路資本向這個領域聚集提供了前提和條件。     自2005年起，上海市政府一直在醞釀加速城市產業轉型，在市委、市政府的推動下，上海首批18家創意產業集聚區掛牌。這18家集聚區總共占地30多萬平方米。     根據最新規劃，2006年上海市經委正在劃定區域，計劃先期推動上海內環線內70個都市產業園區的轉型與升級，而臨港新城等一批新城規劃的逐漸浮出，也為上海工業地產大規模發展在未來預期及產品多樣性上創造了空間。     另一方面，更加重要的是，這一輪的工業發展，具備比以往更多的房地產意義。     以往中國鼓勵工業發展，房地產價值沒有得到體現，2004年國家使用宏觀調控手段，調控土地使用，8000個項目遭到調查。2003年全國有3763個工業園區被減掉，而2004年就有4813個項目被減掉。     而“十一五”期間，上海將出實招節約工業用地：整理各類工業用地20平方公里，淘汰低效用地企業3000～4000家，騰出土地20～30平方公里，用于建設都市型工業園和創意產業園。今年上半年，申城已淘汰低效用地的劣勢企業近500家，騰出土地4000多畝。另外，平均純工業用地產出率，要從目前的40億元人民幣/平方公里，提高到2010年的60億元人民幣/平方公里以上。工業用地平均建筑容積率要提高20%。     土地供應突然減少，再加上利用率的提高，工業地產中的每平方米土地都值錢了，因此，工業地產也就有了投資價值。在這種情況下，工業發展成熟的城市如上海、蘇州、北京、天津等成了工業投資大有可為之地。     戴德梁行在報告中指出，在租賃物業需求較高的同時，土地獲取的供需情況仍然是工業房地產市場中最為緊張的。現在許多國際企業選擇建造適合企業自身特點的定制型物業，而不是簡單地搬入現有的物業。     由此而言，定制物業的流行對于緊缺的土地資源來說，無疑會將這個區域以及城市主要工業區的土地價格推向更高。     外資潮涌     從2002年-2004年，地產工業中外商投資了50%，去年達60億美金，上海就達到6.5億美金，60%-70%投資在實業方面。而進入2005年之后，受到規劃助推，外資在工業地產中的投資顯得更為洶涌。     2005年底，在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金宣布，收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園項目，其代價為1.2億元人民幣，并攜其旗下擁有的多種投資基金，繼續在上海四處接洽積極尋找合適的工業地產項目。2006年1月，海外工業地產巨頭AMB宣布，完成了其在中國首筆收購，從爪哇控股有限公司購得上海一工業地產項目；2006年2月GE東芝有機硅公司在南通選得在華第四家工業廠房，該工業地產項目總投資將達7800萬美元。     另外，在投資回報方面，2004第四季度，上海11個主要工業園區的平均工業地價只有百分之零點幾的微浮上漲，從第三季度的97.09美元/平方米升至97.18美元/平方米。而2005年全年的工業土地價格上漲近1/3，反映出旺盛的需求和緊缺的土地供應狀況。     仲量聯行的研究則指出，一些海內外工礦企業的生產設備正在向內地轉移，上海逐步成為跨國公司地區總部和研發中心的理想基地，與之相匹配的工業房地產走勢將持續良好，未來將有更多的國際資金投向工業地產領域，其中高回報亦是吸引其投入的關鍵原因。     目前，上海投資廠房的年回報率已經高達12%至15%，這一回報已經遠遠高于海外其它工業地產項目的回報。     “工業用地有限的供應將促使租金繼續保持上揚，對機構投資者而言，這擁有長期穩定投資回報的機會。”     仲量聯行上海工業地產部副董事單維其先生表示，目前外資在工業地產的投入，僅僅是開始而已。     AMB中國副總裁Oliver Treneman曾表示，未來五年，AMB在中國的工業地產投資將達5億美元，主要側重在北京、上海及珠三角地區。而AMB在全球的主要競爭者美國普洛斯公司2006年2月與重慶經濟技術開發區簽署協議，投資建設普洛斯重慶物流園，此前，普洛斯已在華投資了12個物流園，投資金額超過2億美元。     “借工入商”？     與AMB、普洛斯等專業工業地產投資不同，在這一輪工業地產的投資潮中，亦有眾多醉翁之意不在酒者。     投資工業房地產，必須對項目所處區域內的各項配套設施建設進行了解。教育和訓練資源、公共事業建設、運輸服務和設施、稅收、公共業務、電信設施和服務、醫療設施、經營規定以及其它配套設施等都是必須考慮的因素。     不過，在另一方面，這些配套設施又成了工業地產中的新機會，尤其是對于一些以現代創業園區為主體的工業區，工業類土地上的可建建筑物用途范圍相對寬泛，給“借工入商”提供了大量機會。     事實上，工業園區與商業項目的結合也并非新創。蘇州新加坡工業園區是國內最為成熟的工業園區，中新兩國的合作背景，保證了園區的可持續發展，而它也成為外資將商業與工業結合的典范。     作為中國和新加坡政府間最大的經濟合作項目，日前蘇州市政府已宣布，將在兩年內投入28億元發展工業園區的商業地產項目，未來兩年園區內將有60萬平方米商業地產的開發規模。     而這一機會，同樣為外資所青睞。     擁有印度尼西亞雅加達市最大的純租購物廣場的印尼富豪梁世楨就宣布，將花費3億美元投資蘇州工業園區一個休閑廣場，項目總建筑面積27.5萬平方米。而在上海，美國晨興集團和上海浦江工業園區投資發展有限公司就共同投資3000萬美元組建成立中外合資企業，投資位于上海浦江鎮的商務園區。     與此同時，上海本地的幾大地產集團，包括上海復地集團、上海綠地集團等領軍企業也都宣布進軍工業地產配套領域。可以預見的是，工業園區的配套項目作為開發介入工業地產領域的又一途徑。它本身所蘊含的價值，必將引來一場新的爭奪。