工業(yè)地產：又一個盈利機會？  　　比起住宅市場的起伏調整，工業(yè)地產的價值增長似乎在悄無聲息中進行，所以2005年蹦入眼球的向上走勢多少有點嚇人一跳的味道。2004年以來，上海乃至全國主要城市的工業(yè)地產，一直保持著穩(wěn)健的上升勢頭。相對便宜的土地價格，日益增長的強勁需求，清晰可見的高回報率，都吸引著越來越多的投資商進入這一領域。 　　國內外投資商、開發(fā)商顯然都不愿放棄這個新的機遇。日益增多的投資案告訴我們，繼住宅及商業(yè)物業(yè)市場之后，工業(yè)地產正成為一個新的投資熱點。國內企業(yè)分散投資風險 　　2月8日，上海復地集團宣布進軍工業(yè)地產領域，與合作公司共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務業(yè)基地項目，復地在合資公司中占50%的股權比例。該項目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26.28萬平方米。 　　復地集團并非“首吃工業(yè)地產螃蟹”的內地房地產開發(fā)商。2005年我們發(fā)現，包括鵬欣集團、陸家嘴集團等在內的諸多國內知名大型開發(fā)商，都開始涉足工業(yè)地產領域。外資也跨出了高檔辦公樓、商鋪的傳統投資領域，開始購買或投資物流、倉儲、廠房等工業(yè)地產。 　　2005年3月15日，陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)有限公司（600663.SH）發(fā)布關聯交易公告稱，以1.9億元收購陸家嘴軟件分園3－1工業(yè)廠房，并以6363萬元的前期開發(fā)補償金獲得近3萬平方米的地塊，該地塊將用于工業(yè)廠房的建設，以進一步擴大陸家嘴軟件分園的規(guī)模。而鵬欣集團早在2003年底就開始前期調查，初步確定在楊浦區(qū)投資建設總建筑面積超過20萬平方米的上海國際家紡工業(yè)園。2005年7月份，上海鵬欣家紡中心正式奠基，上海國際家用紡織品產業(yè)園區(qū)正式啟動，據悉，投資額將達到20多億元人民幣。 　　工業(yè)園區(qū)的配套項目是開發(fā)介入工業(yè)地產領域的又一途徑。2005年初，綠地集團將與金山區(qū)正式簽訂協議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計4.9平方公里的土地，項目總投資則高達13億元，其中綠地集團的投資份額占到95%。 　　仲量聯行工業(yè)部有關專家指出，隨著宏觀調控后市場形勢的變化，寫字樓、商鋪等物業(yè)的開發(fā)越來越火。但是，寫字樓、商鋪產品的特性決定了其對地段、資金以及開發(fā)管理水平要求更高，其投資開發(fā)風險也更大。而迅速崛起的工業(yè)地產市場，無疑已經成為開發(fā)商分散投資風險的選擇。外資巨頭爭相搶灘 　　2005年底，在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金宣布，收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園項目，其代價為1.2億元人民幣；2006年1月，海外工業(yè)地產巨頭AMB宣布，終于完成了其在中國首筆收購，從爪哇控股有限公司購得上海一工業(yè)地產項目；2006年2月高力國際也公告消息透露，該公司已經協助GE東芝有機硅公司選得其在華第四家工業(yè)廠房，這個位于南通的新工業(yè)地產項目總投資將達7800萬美元。 　　但這些僅僅是個開始。新加坡豐樹物流吞下歐羅物流園區(qū)也只是略試身手。豐樹物流以及豐樹產業(yè)擁有的多種投資基金，正拿著大額資金在上海四處接洽積極尋找合適的工業(yè)地產項目。仲量聯行的研究指出，一些海內外工礦企業(yè)的生產設備正在向內地轉移，上海逐步成為跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地，與之相匹配的工業(yè)房地產走勢將持續(xù)良好，未來將有更多的國際資金投向工業(yè)地產領域。 　　在新聞發(fā)布會上，AMB中國副總裁OliverTreneman先生笑容可掬，顯然對公司在華首次收購案非常滿意。“事實上我們在中國有更長遠的投資計劃。”O(jiān)liverTreneman表示，未來五年，AMB在中國的工業(yè)地產投資將達5億美元，主要側重在北京、上海及珠三角地區(qū)。作為全球排名第二的工業(yè)地產開發(fā)商，AMB在中國已經潛伏數年，直到2005年認為機會成熟才果斷出手，從爪哇控股有限公司購得上海一塊面積為17474平方米的工業(yè)地產項目及附近一塊待開發(fā)用地(可開發(fā)物業(yè)面積達17826平方米)，預計總投資約1330萬美元。AMB的“如意算盤”是，在2006年年內完成開發(fā)后投入租賃市場。 　　除了已有動作的這些國際投資者外，還有一些正在“潛水”的國際資本對國內工業(yè)地產虎視眈眈。2005年8月，國際著名房地產基金管理機構盛陽地產基金與歐洲某工業(yè)地產巨頭結為戰(zhàn)略合作伙伴，并在香港簽署了共同成立ＵＲＥＦ聯合地產基金的意向協議。ＵＲＥＦ聯合地產基金投資目標為中國內地工業(yè)地產，前期啟動資本運營規(guī)模不低于3．5億美元，并計劃在兩年內通過增資和海外融資等方式使基金規(guī)模達到6億美元。可以預計，ＵＲＥＦ也將成為攪動上海工業(yè)地產市場的又一重要力量。　　物流地產將迅速發(fā)展 　　2005年12月11日,對于中國和世界物流業(yè)都將是不平凡的一天,從即日開始外資物流公司即可在華設立獨資分公司,中國物流業(yè)向世界敞開了大門。無疑，這將是海外資本爭相搶奪的又一盛宴，物流地產的需求也將迎來迅速膨脹期。事實上，2005年以來一些全球性的機械及重裝備制造商、物流企業(yè)在滬的廠房倉儲定制量明顯增加。我國物流市場需求和現代物流業(yè)均已進入快速增長時期，業(yè)內權威數字指出目前我國物流業(yè)的市場規(guī)模超過2萬億元，未來幾年內將保持年均20%的增速。 　　這是一個非常清晰的信號———強勁需求支撐下物流地產開發(fā)大有可為。作為全球工業(yè)地產老大，普洛斯又一次搶在了前邊。普洛斯于2003年攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣，目前擁有在上海市區(qū)西部普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保稅物流園等物流地產項目。更讓同行羨慕的是，普洛斯在臨港新城開發(fā)建設中分得了“一杯羹”。 　　2005年9月，普洛斯和上海臨港集團合作，共同投資開發(fā)“上海臨港普洛斯國際物流園”，該項目總投資約1億美元，雙方各持股50%。通過這次合作，普洛斯成為臨港產業(yè)園內引入的唯一國際物流園開發(fā)商。臨港新城正式啟動后的巨大吞吐量，無疑將使普洛斯賺得盆滿缽滿。 國內的房地產巨頭們也已看出了“門道”，不再甘心于做旁觀者。在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內的諸多開發(fā)商已經搶先進入這一領域。在上海，復地集團剛剛宣布投資開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務業(yè)基地項目。 　　“事實上，更多的國內外企業(yè)正在積極尋找合適土地，計劃進入物流、倉儲等工業(yè)地產開發(fā)領域。”仲量聯行上海工業(yè)地產部副董事單維其先生指出，未來三年內物流地產市場將持續(xù)繁榮，有限的供應將促使租金繼續(xù)保持上揚，這對機構投資者來說是一個“擁有長期穩(wěn)定投資回報”的機會。除了單純的租賃模式外，物流地產領域的售后回租、定制返租等經營模式也將越來越多。