無限市場空間90%利潤率 跨國企業唱工業大戲    國際知名調研機構仲量聯行發布了最新的一份為工業投資選址提供的白皮書《中國新興工業前沿》。白皮書顯示，中國成為跨國企業的新型工業市場。      隨著可供選擇的城市日益增多，跨國公司在考慮中國三大城市—上海、北京和廣州之外的其它城市時，更看重其發展潛力。目前對跨國公司最具吸引力的城市包括成都、蘇州、大連和天津，一些新興城市也名列前茅，如重慶、哈爾濱和武漢等。      無限市場空間      仲量聯行中國區工業地產負責人易立夫認為，海外投資機構除了考慮地理因素，他們更多的是考慮政策因素，他們在投資時，考慮什么時間有回報。      以往中國鼓勵工業發展，房地產價值沒有得到體現，2005年國家使用宏觀調控手段，廣州市就清理閑置土地約2500公頃，已無償收回土地27宗、49公頃；寧波無償收回5土地重新公開拍賣；成都已處置64%的閑置土地等。土地供應突然減少，每平方米土地值錢了，無論是賣或租，租金價格都提高了，形成了市場價，這時，工業地產有了投資價值。在這種情況下，工業發展成熟的城市如上海、蘇州、北京、天津等成了工業投資大有可為之地。      此外，投資廠房回報率極高也是一個重要原因。目前投資廠房的年回報率已經高達12%至15%，一般七八年之內就能收回成本，這相對于目前一般房地產投資的5%至10%的回報率來說，收益就顯得十分誘人。      易立夫說，對海外投資機構來說，國內工業地產市場方興未艾，從2002年~2005年，地產工業中外商投資了50%，去年達100億美金，上海就達到10億美金，60%~70%投資在實業方面。      對于涉足中國工業地產的海外投資機構來說，最成功的是新加坡投資的蘇州工業園區。      20%利潤回報      在北京順義區的仁和鎮、李遂鎮、楊鎮、木林鎮也在進行工業開發。投資商進行工業標準廠房的開發建設及出租經營，4個產業園區將建設15萬平方米工業廠房，每個園區建設約3萬平方米。據專家分析，如對此處投資，預計投資回收期為5~6年，年投資利潤率達18~20%。      投資中國工業地產，不是哪個機構都可進入的，外資機構進入中國不但需有適應期，更需要有幾十個億的資金量。“海外投資機構的資金來源一般是國外的基金或海外集資。”易立夫說。      易立夫強調，“因為投資物流設施需要承擔很大的空置率風險。在國外，一個物流設施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就全被淹沒掉了。而15%的空置率只相當于一年中有兩個月沒有找到客戶而已。      海外投資機構的運營模式有兩種，一是對值開發，根據客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業物業產品。      90%利潤率      目前國內倉庫的平均利用率只有60%-70%，而國外一般能達到90%。國內目前大部分倉庫都是建于七八十年代，設施狀況與國際標準存在很大的差距，易立夫說：“現在國內符合國際標準的倉庫只占2%。”      “工業地產資金投入大，投資回報周期長。海外投資機構投資工業地產追求的是保值，收租時間5年、10年、15年不等。工業投資以長期租賃為主，國內5~10年，國外為10~15年。他們的投資回報周期在8~10年。”易立夫說。      易立夫認為，海外投資機構涉足內地工業地產，目前還面臨著許多瓶頸。“各大工業區批租土地，有很多限制，比較歡迎制造業，但對于地價、投資密度、稅收要求，海外投資機構不一定會滿足。