工業地產由冷轉熱 外資收購全線通吃  　　與大摩或高盛這樣中國地產市場上的�？拖啾龋瑯觼碜悦绹腁MB的名字，讓人覺得相當陌生�！　〉�，自從今年2月份斥資1330萬美元收購了上海一個占地面積近1.8萬平方米的工業地產項目及鄰近的開發用地，隨即又以同樣價格獲得松江一處大型倉庫，并公布未來五年5億美元投資中國的計劃后，這家全球排名第二的工業地產巨頭，注定將越來越頻繁地出現在人們的視線之內�！　募准夀k公樓到優質服務式公寓，再到五星級酒店和高檔商場，然后輪到較為冷門的工業地產——海外基金、財團全面滲透中國內地物業投資的“路線圖”已日漸清晰�！　」I地產高回報令外資競折腰　　“盡管工業物業不及 寫字樓及 豪宅項目受人關注，但就回報而論，此類物業絕對是優質的投資選擇”，仲量聯行上海董事總經理顧東尼說，“事實上，過去幾年已有不少海外基金著手研究國內相關的投資機會�！盇MB上述成功的收購，就是在這家具國際背景的顧問公司協助下完成的�！　≡撔醒芯咳耸吭鴮τ浾咄嘎叮话闵逃梦飿I年投資回報率在6%～8%之間，工業地產開發約為8%～12%、最高可達15%，而且投資回報相對更為穩定。　　最近兩年實施的宏觀調控政策，給火熱的中國房地產行業潑了一盆冷水，但工業地產卻因禍得福。自2004年全國清理工業園區起，當年多達8000余個的工業園，只剩下如今的2000多個，保留下來的園區中土地的價值開始逐漸體現�！　〈送�，由于有當地政府的稅收優惠鼓勵，加上產業整合的需要，不少跨國公司將其中國地區總部或研發、測試部門和生產車間等，從市中心移至公交系統和社區服務較為成熟的城市外圍地區，工業廠房設施的需求因此大增�！　≡谧罱l表的研究報告中，戴德梁行上海公司也指出，短期內上海市場工業物業租金、售價及土地價格將保持上漲走勢。該報告認為，高附加值產業所占比重增大、國內現代服務業中心地位的形成，以及海外房地產投資機構打算在中國內地大規模組合投資工業物業等，是促成這一趨勢的三大原因。　　“隨著更多外商進入中國投資，相應的物流配套設施要求也日益提高，外資基金抓住了這個契機，物流倉庫交易成為近期工業地產投資市場的新亮點。”戴德梁行上海公司投資部董事葉建成補充說�！　⊥赓Y全面滲透 縱深發展　　實際上，胃口極好的外資絕不僅僅只對上海一地的工業地產項目感興趣。　　在剛剛發布的4月份市場報告中，世邦魏理仕北京公司工業及物流服務部人士稱，與上海、深圳等城市相比，北京的工業物流市場一直表現得相對平淡，但隨著物流業一年多來對外資的開放，外商對北京及周邊區域商業物業的投資顯著升溫，與之配套的工業與物流地產項目，也吸引了國外基金的目光。　　這份報告透露，近期美國普洛斯公司和新加坡騰飛集團等，正就相關項目交易與當地政府、 開發商及租用者進行多方談判。該公司估值及咨詢服務部，更已為騰飛集團在中國的多個工業項目提供了價值評估。　　而出手投資之前在中國市場已考察數年的AMB公司，其內地項目投資計劃，更從上海延伸到了北京和珠三角等地�！　”娝苤康禺a投資回報周期長者達10年～20年，短者不足一年，取決于物業類型和投資人對市場的熟悉程度。一般來說，海外投資機構對中國國情了解不深，為了規避市場風險，通常會選擇現成并有穩定現金流的整盤物業作為投資對象�！　　拔飿I投資的理性選擇順序依次應為甲級辦公樓、優質服務式公寓、五星級酒店、高檔商場和工業地產，最后才會考慮產權分散的住宅物業�！敝倭柯撔兄袊鴧^董事陳立民對記者分析說。他特別強調，商業地產和工業地產都是非常專業的，因此會有精通此道的專門基金負責投資�！　Q句話說，當接近這一鏈條底端的商業及工業地產開始成為外資關注的焦點時，中國內地多種類型優質投資物業，已經面臨著被其“全線通吃”的微妙處境了。