境外資產增持中國工業地產 私募收購并行

最近騰飛方面在境外一個專門投資中國工業地產的私募基金已大致完成募集，未來在中國會有更大投資舉動。

從今年開始，國土資源部要求全國范圍內工業用地出讓一律執行“招拍掛”制度，同時出臺詳細的工業土地出讓最低價標準。

進入中國工業用地公開出讓“元年”，境外工業地產資本大鱷在短暫的靜默期過后，猛然發力。

“在未來的5-10年中，計劃把中國業務占普洛斯全球投資總量的比例，從目前的約1.7％提高到5-10％。”3月26日，普洛斯中國投資管理部副總裁趙明琪向記者透露，從普洛斯進軍中國市場以來，計劃到2010年將投入約20億美元。今年將經歷較快的發展，計劃建成項目面積達到100萬平方米。

工業地產私募抬頭

其實，再次發力的境外工業地產商不僅普洛斯一家。

3月21日，麥格理佳文集團(Macquarie　Goodman)宣布收購上海奉賢48000平方米配送中心項目，交易總價格為1.21億元。

有關機構提供的資料顯示，麥格理佳文是一家公開上市的綜合工業地產集團，經營遍布澳大利亞、新西蘭、英國和亞洲各國，業務范圍包括物業投資、基金管理、地產開發和地產服務。

這已經是這家澳洲公司在上海的第二次出手，此前，麥格理佳文2005年耗資4000萬美元收購了上海南匯康橋地區一物流分撥中心。公司有關人士透露，該項目總面積約5萬平方米，目前正在建設中。

以美國物流地產巨頭普洛斯公司為例，2003年，普洛斯登陸中國，只用了短短兩年時間，便完成了在中國沿海的戰略布局，目前已擁有在上海洋山深水港的臨港普洛斯國際物流園、普洛斯蘇州物流園、普洛斯北京空港物流園和普洛斯廣州保稅物流園等幾十個物流地產項目。

趙明琪介紹，截至目前，普洛斯在中國的投資約3億美元，建成約70萬平方米物業，已進入包括上海、蘇州等一、二線城市18個。

來自新加坡的豐樹信托投資基金和騰飛集團也是最早一批進入中國工業地產市場的外資，他們的觸角早已遍及中國大多數適合發展相關工業地產的區域，近期又再次發力。比如，騰飛集團目前在中國的投資已達數億美元，大部分為工業地產項目，投資區域已延伸至北京、深圳等城市。而據知情人士透露，最近騰飛方面在境外一個專門投資中國工業地產的私募基金已大致完成募集，未來在中國會有更大投資舉動。

對此，世邦魏理仕大中華區工業與物流服務部執行董事安豪預測，這將直接導致未來上海工業地產投資利潤率下降，未來1年內，上海工業地產投資利潤率將從目前的9%-10%，下降到8%-8.5%。

“盡管有下跌，這仍然是一個不錯的利潤率。”一位業內人士坦言。

而趙明琪則表示，一般而言，專注于工業地產領域的國際大型機構都采取長線運作，投資收益的主要來源是在維持高出租率的前提下，追求長期穩定的租金回報，并不是短期倒手物業的運作模式。

據知情人士透露，在各類工業用地的二級市場，擁有資本優勢的外資依然能通過收購破產企業或接手轉讓的土地等一些途徑，獲得大量工業用地。

資本后盾：REITs

普洛斯專注于中國物流地產的投資，按照其選址標準，首先是根據城市的整體規劃，選擇適合做物流地產的區域，例如海港、空港周邊。

“因為不會進行短期內轉手的操作，暫時不會首先考慮物業的升值。”趙明琪坦言。

作為世界最大的上市工業房地產投資信托公司(REIT)，普洛斯在全球80多個戰略市場擁有近2500家物流配送設施、分支機構和物業地產。

“包括中國新開拓的物業在內，普洛斯是一個整體上市的開放型REITs概念，具有通暢的國際融資渠道作為后盾，在中國的投資來源于美國總部的凈資產。”趙透露，在中國不同地區的個別項目運作中，也不排除另外的一些資金來源，比如會有小量的短期銀行貸款。

“目前在中國開發的項目以獨資開發為主，約占65％，合資開發的項目占35%左右。”

與普洛斯類似，其他一些已在中國站住腳跟的國際工業地產商普遍都有成熟的國際融資模式，以相關的REITs產品為主，還涉及一些在境外募集在中國投資的房地產基金。

“目前，也有一些境內開發商開始加大對工業地產的投資，其最終的目標就是通過REITs打包上市。”一位參與相關項目運作的人士表示。

日前，“瑞安系”首次介入內地工業地產開發領域，瑞安集團與大連軟件園的開發商億達集團簽署無約束力合作意向書，共同開發大連軟件園二期。瑞安方面將持有該項目的70%股權，億達集團則持有余下30%股權。

而在業內人士看來，與國際專業的工業地產大鱷相比，境內企業運作工業地產才剛剛起步，差距是全方位的，其中首先是客戶資源。