工業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率超過商業(yè)地產(chǎn)

“對于宏觀調(diào)控所帶來的房地產(chǎn)行業(yè)的變化，工業(yè)地產(chǎn)似乎是真正的受益者。”中國土地勘測規(guī)劃院副院長周健春稱，“目前在我國整個(gè)建設(shè)用地的供應(yīng)中，工業(yè)用地所占比例最大”。根據(jù)國土資源部的信息，2006年工礦倉儲用地供應(yīng)9.3萬公頃，比上年增長約20%，占供應(yīng)總量的45%強(qiáng)。在這樣的供應(yīng)高增長中，上海遙遙領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市，成為大型國際物流運(yùn)營商和物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入中國的首選門戶。

令海外投資者對于上海工業(yè)和倉儲設(shè)施倍感興趣的是這樣一項(xiàng)數(shù)據(jù):上海工業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率將達(dá)7%~12%，已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)出租回報(bào)率。 

但已有業(yè)內(nèi)人士提出警示：中國的工業(yè)地產(chǎn)投資利潤將面臨下降的趨勢。 

水滿則溢，月圓則虧 

3月21日，麥格理佳文集團(tuán)(Macquarie Goodman) 宣布,以1.21億元人民幣收購上海奉賢4.8萬平方米物流配送中心。這家上市的國際工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，之前已在上海康橋開發(fā)了一個(gè)名為DHL-Exel的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 

據(jù)悉，這一配送中心為高品質(zhì)單層倉庫，緊鄰A4高速公路并同主要的交通網(wǎng)絡(luò)相連，到浦東機(jī)場及洋山深水港交通均十分便捷。于2005年11月正式完工，現(xiàn)租戶為正大集團(tuán)旗下的易初蓮花連鎖超市有限公司，簽訂的租賃合同為10年。 

而與麥格理佳文集團(tuán)亞太區(qū)首席執(zhí)行官范文浩類似，由于看中中國工業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會，試圖“再次證明開發(fā)中國市場的決心”的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭絕不在少數(shù)。

“去年普洛斯在華已建成物流地產(chǎn)出租率高達(dá)95%。”3月9日在滬舉辦的“首屆中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會”上，普洛斯投資管理部副總裁趙明琪向記者透露，在今年普洛斯整個(gè)開發(fā)計(jì)劃中，將有80萬平方米的物業(yè)推向市場，其中上海市場約占半壁江山，有30萬~40萬平方米的開發(fā)量。

而豐樹集團(tuán)物流信托管理有限公司CEO蔡兆才告訴記者：“豐樹將在內(nèi)地通過獨(dú)資或合資的方式發(fā)展物流設(shè)施、物流園區(qū)，同時(shí)也會根據(jù)客戶要求度身訂制物流設(shè)施。” 

不過，世邦魏理仕大中華區(qū)工業(yè)與物流服務(wù)部執(zhí)行董事安豪卻表示，“未來1年內(nèi)，上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤率將從目前的9%~10%，下降到8%~8.5%”。他判斷的依據(jù)是，從今年年初開始，國土資源部要求全國范圍內(nèi)工業(yè)用地出讓執(zhí)行嚴(yán)格的“招拍掛”制度，預(yù)計(jì)將推高工業(yè)用地平均出讓價(jià)格。“而這將直接導(dǎo)致未來上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤率下降。” 

從前年初到今年2月為止的近兩年時(shí)間內(nèi)，上海工業(yè)用地平均售價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)增長勢頭，增幅超過了15%。而去年開始的“協(xié)議出讓”方式終結(jié)，工業(yè)用地交易的公開與透明化，將使得越來越多的企業(yè)參與到工業(yè)用地的市場競爭，這也將促使工業(yè)用地的進(jìn)一步升溫。而上海招商網(wǎng)在對500個(gè)廠房實(shí)地調(diào)研時(shí)還發(fā)現(xiàn)，由于地價(jià)的上漲，近七成工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已開始改變投資模式，由轉(zhuǎn)售為租以獲長期收益。這樣的背景下，2006年上海可用于出售的新增工業(yè)地產(chǎn)面積僅71萬平方米，由此租金的推高也勢在必然。

國際巨頭嘗試投資轉(zhuǎn)型 

雖然上海的工業(yè)地產(chǎn)投資利潤率面臨下降，外資制造業(yè)以及零售企業(yè)對上海大型工業(yè)、物流設(shè)施的需求依然很強(qiáng)勁。一個(gè)明顯的變化是，此前包括豐樹在內(nèi)的海外資本則多為直接收購上海物流與工業(yè)地產(chǎn)。但如今，豐樹、普洛斯以及麥格理佳文集團(tuán)已經(jīng)開始嘗試自行開發(fā)。 

從收購到自建，外資物流大鱷顯然已完成了一個(gè)對國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場從試水到諳熟的轉(zhuǎn)變。而豐樹更有一個(gè)深遠(yuǎn)目的——希望將其增加到房地產(chǎn)信托投資REITs中去。在蔡兆才看來，將物流和金融兩個(gè)領(lǐng)域結(jié)合在一起，才是物流園區(qū)未來發(fā)展最具吸引力的地方。 

“只有物流資產(chǎn)被證券化或歸入REITs中，才有利于物流企業(yè)和發(fā)展商獲得新的資金渠道，發(fā)展新業(yè)務(wù)或滿足其經(jīng)營需要。”他指出。 

作為亞洲第一個(gè)上市物流地產(chǎn)REITs，2005年7月開始發(fā)行的豐樹信托已經(jīng)將56個(gè)不動產(chǎn)項(xiàng)目注入在資產(chǎn)包內(nèi)，價(jià)值17億美元。這其中包括位于上海的空港歐羅物流園以及位于香港的倉儲項(xiàng)目。

“豐樹物流的信托基金有非常獨(dú)特的泛亞洲的拓展戰(zhàn)略，因?yàn)閮r(jià)值鏈在不斷發(fā)生變化，我們會根據(jù)這個(gè)變化來針對亞洲地區(qū)的不同地域情況推出不同的物流信托投資組合。”豐樹投資的執(zhí)行副總裁Phua Kok Kim先生透露，“中國市場中長期的租約穩(wěn)定向好，投資回報(bào)率大概在6%~6.5%，可以保證長期的現(xiàn)金流。” 

而嘉實(shí)基金管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)王克明也告訴記者：“從美國REITs幾大類分布來講，整個(gè)工業(yè)地產(chǎn)占據(jù)的比例是最大的。那么，工業(yè)地產(chǎn)REITs為拓展新興市場，進(jìn)入前景廣闊的中國內(nèi)地自在情理之中。”