比商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)大 工業(yè)地產(chǎn)接力投資新熱點(diǎn)

目前，工業(yè)用地還處于比較容易獲得土地增值回報(bào)的階段，它比商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)區(qū)域要大

外資看好工業(yè)地產(chǎn) 基金們由此紛紛轉(zhuǎn)入工業(yè)地產(chǎn)。

今后五到十年，中國(guó)物流市場(chǎng)能達(dá)到現(xiàn)在歐盟所占據(jù)的世界物流市場(chǎng)發(fā)展的比重。就一些收入而言，雖然目前為止中國(guó)第三方物流的市場(chǎng)所產(chǎn)生的收入非常低，但未來(lái)有巨大潛力。 特別是在中國(guó)未來(lái)的物流運(yùn)作成本會(huì)進(jìn)一步下降。

仲量聯(lián)行工業(yè)物流部董事易立夫表示，影響工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一，在于零售行業(yè)的活動(dòng)，它很大程度上影響到了中國(guó)內(nèi)地的一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

在2004年314家外商零售集團(tuán)在華注資，這個(gè)數(shù)字在2006年已經(jīng)增長(zhǎng)到1000家，一些世界超級(jí)頂尖大型的零售超級(jí)連鎖集團(tuán)已經(jīng)紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在中國(guó)的關(guān)鍵城市和主要地區(qū)設(shè)立了他們的廠區(qū)。

因?yàn)樗麄兿Ｍ�能夠通過(guò)這些主要城市當(dāng)中設(shè)定一些辦公地點(diǎn)以及營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，來(lái)增加他們?cè)谥袊?guó)的市場(chǎng)發(fā)展地位和潛力。百安居計(jì)劃在2011年底在中國(guó)地區(qū)開(kāi)設(shè)門(mén)店總量能夠再增加82家，所有這些都從另外一個(gè)層面反映出了中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的美好前景以及外資對(duì)這一領(lǐng)域看好的信心。

壓價(jià)行為有待規(guī)范

新一輪調(diào)控使工業(yè)用地的出讓肯定要按不能低于中央所制定的最低價(jià)出讓。周建春指出，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格很低的時(shí)代可能一去不回。

周建春指出，在2006年國(guó)務(wù)院31號(hào)文件出臺(tái)以前，工業(yè)用地的出讓在政策上的規(guī)定主要也是以協(xié)議出讓為主。

2006年工業(yè)用地有償出讓的97%是通過(guò)協(xié)議出讓的，只有不到3%是通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)或掛牌出讓。市場(chǎng)機(jī)制對(duì)工業(yè)用地的配置作用還沒(méi)有得到有效地發(fā)揮。工業(yè)用地的出讓價(jià)格普遍低于成本，根據(jù)國(guó)土資源部對(duì)土地市場(chǎng)的檢測(cè)，2005年全國(guó)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的出讓平均價(jià)格每平方米120元，也就是相當(dāng)于每畝土地是8萬(wàn)元，2006年每平方米上升了148元，也就是相當(dāng)于每畝地10萬(wàn)元，在實(shí)際當(dāng)中還有很多零地價(jià)、出讓金的返還甚至贈(zèng)送工業(yè)用地現(xiàn)象。

競(jìng)相壓低工業(yè)用地的出讓地價(jià)是為了吸引投資。

根據(jù)2006年國(guó)務(wù)院審計(jì)署的審計(jì)報(bào)告，上海、天津、浙江、江蘇、江西和四川，對(duì)這六個(gè)省市所屬的87個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行審計(jì)，在審計(jì)報(bào)告當(dāng)中提到，為了招商引資，2003年至2005年6月，87個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)中有60個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)是低價(jià)出讓土地7800多萬(wàn)平方米，少收出讓金55億元，除了明確壓低地價(jià)出讓行為以外，一些地方在國(guó)務(wù)院命令禁止低價(jià)出讓土地的情況下，采取先按國(guó)家規(guī)定簽訂土地出讓合同，再返還土地出讓金或者給予財(cái)政補(bǔ)貼的方式，變相低價(jià)出讓土地。

培育市場(chǎng) 吸引投資

盡管工業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入投資的快速上升期，但障礙依舊存在。

ING房地產(chǎn)亞洲區(qū)域總裁羅伯特萊表示，盡管越來(lái)越多投資者愿意進(jìn)入中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資，但目前在中國(guó)進(jìn)行比較成熟的運(yùn)作還有一定的困難，在中國(guó)市場(chǎng)上面真正成熟的參與者不很多。

因此就市場(chǎng)的培育方面還有很多工作要做，來(lái)改善市場(chǎng)的質(zhì)量。

另外一個(gè)因素就是基礎(chǔ)設(shè)施。如果在中國(guó)建立一個(gè)覆蓋西部和東部的網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)然還需要更多額外的基礎(chǔ)設(shè)施。

周建春

(中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地經(jīng)濟(jì)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng))

“下一個(gè)熱點(diǎn)，就要到工業(yè)地產(chǎn)。”在數(shù)日前的中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)中，與會(huì)專(zhuān)家在這一觀點(diǎn)上達(dá)成一致。

中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地經(jīng)濟(jì)分會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)周建春坦言，工業(yè)用地目前低價(jià)出讓?zhuān)�供�?yīng)量也沒(méi)有限制，雖然國(guó)土資源部限制，但是地方政府沒(méi)有控制，這也給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，目前工業(yè)用地這一塊還是處于比較容易獲得土地增值回報(bào)的階段，它比商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)區(qū)域要大。