18世紀(jì)從英國發(fā)起的技術(shù)革命是人類發(fā)展史上的一次巨大革命，它開創(chuàng)了以機器代替手工勞動的時代。這場革命是以工作機的誕生開始的，以蒸汽機作為動力機被廣泛使用為標(biāo)志的。這一次技術(shù)革命和與之相關(guān)的社會關(guān)系的變革，被稱為第一次工業(yè)革命或者產(chǎn)業(yè)革命。工業(yè)革命使工廠制代替了手工工場，用機器代替了手工勞動，隨著工廠的不斷增多、組合、分化，工廠聚集區(qū)開始出現(xiàn)，于是我們今天關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的故事就拉開了序幕。

前世：工業(yè)園區(qū)發(fā)展沿革

經(jīng)過二戰(zhàn)洗禮的西方國家，百廢待興，在戰(zhàn)后的經(jīng)濟復(fù)興和城市重建過程中，人們開始注重依靠城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃理論來指導(dǎo)城市建設(shè)，強調(diào)城市功能的合理布局，對工廠聚集區(qū)的規(guī)劃建設(shè)進行了優(yōu)化，逐漸形成了適度遠(yuǎn)離城市的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式。各國對此有不一樣的稱呼習(xí)慣，比如在英國稱為“企業(yè)區(qū)”，在日本稱為 “工業(yè)團地”，在香港稱為“工業(yè)村”，在大陸則多數(shù)稱為“工業(yè)園區(qū)”、或“工業(yè)區(qū)”。

我們國家的工業(yè)園區(qū)發(fā)展，真正意義上的時間應(yīng)該從改革開放之初算起。首先在全國設(shè)立了5個經(jīng)濟特區(qū)、14個開放城市，并建立了多個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。在政府全力主導(dǎo)之下，這一時期的工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展非常迅速，在數(shù)量、質(zhì)量上均保持極高的增長，工業(yè)園區(qū)成為制造基地，推動國家經(jīng)濟快速發(fā)展。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施，沿海較發(fā)達(dá)地區(qū)開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，勞動密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，各類型園區(qū)在全國各地四處開花，園區(qū)類型不斷增多，但規(guī)模體量、建設(shè)成效參差不一。

今生：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

從原來的以生產(chǎn)企業(yè)為主的工業(yè)園模式，正不斷擴展內(nèi)涵與外延，各類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流園、總部基地、產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)品新形態(tài)紛紛涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為了中國產(chǎn)業(yè)升級的重要平臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。無論是政府還是企業(yè)市場需求，對推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展有巨大的內(nèi)生動力。

如今，隨著房地產(chǎn)巨頭的轉(zhuǎn)型、實體企業(yè)涉及、金融資本的介入，再加上原有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷異地擴張，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入全所未有的活躍期，包括萬科、綠地、富力在內(nèi)的很多大型房地產(chǎn)企業(yè)將其業(yè)務(wù)拓展到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金投入大，產(chǎn)業(yè)招商、專業(yè)園區(qū)運營服務(wù)與原有的住宅或商業(yè)房地產(chǎn)有本質(zhì)上的差別，對投資商來說將是個極大的挑戰(zhàn)。

一線城市面臨產(chǎn)業(yè)升級、三舊改造。得益于改革開放的紅利，北上廣深及一些沿海城市已進入產(chǎn)業(yè)升級階段，城市更新、三舊改造正蓬勃進行中。原來的工業(yè)區(qū)、舊廠房正在進行升級改造、重新調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引入生產(chǎn)服務(wù)性企業(yè)、拓展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

全國各地園區(qū)面臨著普遍性的招商難題。招商決定項目成敗。產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，相互之間的競爭日益激烈，招商速度慢、入駐率不足日益成為各產(chǎn)業(yè)園區(qū)的首要難題。造成招商難的原因很多，包括定位失誤、產(chǎn)品不合理、招商策略、招商渠道局限、推廣不力、招商團隊能力不強等。

未來：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

1、產(chǎn)業(yè)新城與“小而美”并行發(fā)展

以華夏幸福為代表的“產(chǎn)業(yè)新城”開發(fā)模式，正受到不少地方政府、大型開發(fā)商的關(guān)注與效仿。華夏幸福基業(yè)提出的“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，正逐步摸索出一條與地方、環(huán)境良性共贏的道路。但產(chǎn)業(yè)新城模式與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、區(qū)位等有著密切的關(guān)系，并不是所有地方都適合這一模式，稍有不慎就容易做成房地產(chǎn)項目，有違初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”項目。相比之下，根據(jù)政策規(guī)劃、區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀，建設(shè)“小而美”的特色主題產(chǎn)業(yè)園更是一條適合的道路。

2、園區(qū)智慧化

在互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、云計算、大數(shù)據(jù)技術(shù)浪潮沖擊下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)向創(chuàng)新化、科技化、智慧化轉(zhuǎn)變的改革勢在必行。利用各種智能化、信息化應(yīng)用幫助園區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和管理模式的轉(zhuǎn)變，提升園區(qū)企業(yè)市場競爭力，促進以園區(qū)為核心的產(chǎn)業(yè)聚合，為園區(qū)及園區(qū)企業(yè)打造經(jīng)濟與品牌雙效益已經(jīng)成為應(yīng)對新一代園區(qū)競爭的必要途徑。

3、專業(yè)化分工

與住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客群是產(chǎn)業(yè)上下游的企業(yè)用戶，住宅的客群是個人和家庭消費，商業(yè)地產(chǎn)的客群則是商戶和個人投資者，不同的對象具有不同的需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)對象不僅僅有空間、功能、設(shè)備上的硬性需求，還具有很多政策、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、人才、服務(wù)上的軟性需求，因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于投資、招商、運營的專業(yè)化要求更高。

回顧近二十年的住宅房地產(chǎn)發(fā)展史，也是一部專業(yè)化發(fā)展史。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也會演化出各個細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)機構(gòu)，包括投資商、園區(qū)運營商、策劃顧問機構(gòu)、招商代理機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺等，并且在這些細(xì)分領(lǐng)域都將會誕生相應(yīng)的細(xì)分行業(yè)巨頭占據(jù)主要的市場份額。因此，在當(dāng)前這個創(chuàng)業(yè)者的年代，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域市場就是最佳的創(chuàng)業(yè)機會！

4、資本密集化

大型房地產(chǎn)企業(yè)與外資的進入、產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展、資產(chǎn)證券化的成熟，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會成為金融資本玩家的又一個跑馬地，投融資渠道多元化將進一步促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，資本密集化也將驅(qū)動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式不斷創(chuàng)新演化。