工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，這是2006年8月31日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)31號）的明確規(guī)定。實行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌制度，對于有效參與土地調(diào)控、遏制工業(yè)用地低成本過度擴張、建立完善的土地市場機制、優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級都具有十分重要的意義。

土地資源是稀缺資源，國家下達的用地計劃指標(biāo)與各地需求差距很大，各地均積極采取各項措施，以用好有限的指標(biāo)。如何獲得工業(yè)用地，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運營商的頭等大事。

1、通過招拍掛方式是拿地主要途徑

通過招標(biāo)拍賣掛牌方式拿地成為獲取開發(fā)用地的主要途徑。政府為確保國有土地收益最大化，避免國有土地流失，以“最低價標(biāo)準(zhǔn)”公示制度防范土地一級市場的腐敗。盡管工業(yè)建設(shè)用地有基準(zhǔn)地價，但是土地出讓權(quán)握在地方政府手上，為了招商引資，低價出讓甚至“零地價招商”屢屢出現(xiàn)。

各地工業(yè)園區(qū)較為普遍的操作手法是：有關(guān)部門對外公布一個工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價，而實際出讓價格則是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上做上下浮動。開發(fā)商有時還可以從工業(yè)用地指標(biāo)之外，捆綁拿到其他類型的用地指標(biāo)，包括住宅、商業(yè)用地指標(biāo)。

2、實體企業(yè)以項目拿地

實體企業(yè)，尤其是一些知名的制造型品牌企業(yè)，受到各地招商引資的追捧，往往拿地成本較低，獲得土地之后，自用僅占一部份，短時間用不完全部土地，所以這些實體企業(yè)就會自己組建開發(fā)公司或與專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作。對于開發(fā)商來說，這又是一條拿地的重要途徑。

為了實現(xiàn)工業(yè)園由自建自用向工業(yè)園資產(chǎn)運營方式的轉(zhuǎn)變及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2010年，青島海爾產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司正式組建（簡稱海爾工業(yè)地產(chǎn)），成為海爾集團及海爾地產(chǎn)平臺上的新興業(yè)務(wù)板塊。海爾工業(yè)地產(chǎn)以虛實網(wǎng)服務(wù)園為載體，向社會提供基于信息化的工業(yè)物業(yè)和倉儲物業(yè)的一攬子租售服務(wù)，以及入園后的交互、交易、交付平臺合作服務(wù)，與企業(yè)共建網(wǎng)上、網(wǎng)下競爭力，主要有三種產(chǎn)品系列，分別是海爾工業(yè)園、海爾市場創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、海爾虛實網(wǎng)服務(wù)園。

2010年7月30日，萬通實業(yè)與TCL集團簽訂了《進一步推進工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方出資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，萬通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠區(qū)經(jīng)過萬通新創(chuàng)收購后更名“萬通工社”。投資之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分為萬通提供了基礎(chǔ)回報，現(xiàn)成的空余廠房、倉庫的出租，閑置空間的商業(yè)化改造，還有空余土地的建設(shè)銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。

3、城市更新

舊城改造是新增拍賣用地的一個重要來源。一些地方政府由于缺乏舊城改造所需的市政建設(shè)和拆遷安置資金，因此引入了有實力的公司作為城市運營商參與舊城改造、市政工程建造，其投資回報來源于整理出的土地拍賣后的部分收益。部分城市運營商由于本身是開發(fā)商出身，不滿足單純的土地整理收益，因此也會參與競拍。這種具有運營商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為比較特殊，也具有一定的代表性。

4、資源置換

在內(nèi)陸一些城市，由于地方財政比較吃緊，無法拿出大筆資金進行開發(fā)區(qū)前期開發(fā)，就會邀請某開發(fā)商或市政工程公司合作，雙方達成類似協(xié)議：由合作方負責(zé)土地整理投入，整理出的土地拍賣時，超過基準(zhǔn)地價的溢價部分與政府按照一定比例分成，基準(zhǔn)地價則包含土地整理成本和相關(guān)的稅費。或者，由合作方負責(zé)園區(qū)載體（廠房等）建設(shè)，政府以部份廠房物業(yè)抵扣投資建設(shè)成本，相當(dāng)于開發(fā)商幫政府代建園區(qū)，獲得一定比例的園區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，進而再進行招商、運營。目前市場上不少開發(fā)商都是通過這種方式“被”成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

由于實體經(jīng)濟利潤率下降，有些企業(yè)甚至發(fā)展成為索性以項目圈地作為主業(yè)了，并嘗試采用將工業(yè)用地轉(zhuǎn)變性質(zhì)進行商業(yè)性開發(fā)經(jīng)營。

不管用何種方式拿地，對于工業(yè)用地投資運營商來說，拿地僅僅是第一步，最核心問題是如何實現(xiàn)項目投資收益最大化，這就取決于地塊價值評估、項目定位策略及后續(xù)招商運營成敗。