“三舊”改造已經成為調整產業結構、拓展發展空間、完善城市功能的重要戰略舉措 。“三舊”改造指舊城鎮、舊村莊、舊廠房改造。其中，舊城鎮主要指因城市規劃建設需要進行城中村改造的用地；舊村莊主要指布局分散、不具歷史保留價值、公共服務設施不完善的舊村莊或舊集體物業用地；舊廠房主要指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。

隨著城市更新、產業升級步伐加快，起源于廣東的“三舊”改造，正在全國各地陸續涌現，2014年中工招商產業研究中心為此編制了《“三舊”改造專題研究報告》，對典型城市的三舊改造政策、操作模式、項目動態進行了分析研究。

深圳是一個僅有30年發展的新城市，如今已進入大面積城市更新的階段，舊改已成為土地供應的主要渠道，預計深圳在2020年前將完成其中176平方公里的城市更新。30年來，深圳城市發展的主題詞是建設；而未來10年內，深圳城市發展的主題詞將是拆遷后再建設，舊改工作可能實際持續30年。

東莞的“三舊”改造始于2008年，并從2010年起全面鋪開。幾年來，東莞市通過“三舊”改造拉動了社會固定資產投資，促進了節約集約用地，全市理順超過600宗共2.8萬畝歷史用地手續，釋放的土地空間相當于三年的新增用地規模。

東莞的“三舊”改造重心放在“工改工”——鼓勵和規范舊廠房用地整合改造，以發展產業類項目，促進產業轉型升級。為此，東莞市出臺了《關于加快“三舊”改造促進產業轉型升級的若干意見》、《東莞市“三舊”改造產業類項目操作辦法》日前出臺，作為前者的配套文件，以明確具體操作，銜接各職能部門的業務流程，貫徹落實《若干意見》提出的優惠政策。比如對原有廠房自行改造的，補助40元／平方米；以租賃形式取得開發權的，補助60元／平方米；以收購、回購、流轉出讓、劃撥補辦出讓、完善征收手續后協議出讓方式取得土地的，補助80元／平方米。

因此，從市場需求、政策推動層面來看，舊廠房改造均存在巨大的投資價值。目前，舊廠房改造的典型模式有兩類：

1、整體拆除重建

深圳龍崗天安數碼城是一個典型模式。該項目用地占地12萬平方米，建筑以傳統廠房為主，屬第一代工業園。后來天安集團將其收購后啟動整體拆除改造，按國際科技園區標準重新規劃，對基礎設施、硬件環境和園林景觀等進行了全面升級。天安龍崗數碼新城可容納500-800家創新科技產業、創意產業、金融服務業等各類優質企業，可引進約2萬名高素質人才，預計園區年高新技術產品產值可達400億，不僅可以實現對龍崗中心城的產業聚集和提升，更可輻射和帶動以龍崗作為城際中心的深莞惠周邊區域的高新技術產業發展。

2、不拆除主體框架結構下實施改造裝修

通過對舊工業區的環境、功能進行提升、完善達到升級目的，俗稱“穿衣戴帽”。
由于第一類整體拆除涉及到方方面面的規劃建設的審批程序，且投資較大，所以更多舊工業區改造主要采用第二種模式，尤其適合于文化創意產業園、企業孵化器。例如，F518創意產業園是深圳市寶安區首個利用舊工業區發展文化創意產業的園區，園區總規劃建筑面積達25萬平方米，。F518時尚創意園是在寶安區產業結構調整，提升經濟質量背景下所誕生的，它把舊廠房功能成功置換，改造成為文化特色產業園。

當然，實操過程中的升級改造并不是真的象“穿衣戴帽”這樣簡單的表面工作，每一個項目都是一個復雜、專業的系統工程，都涉及到前期市場調研、定位策劃、招商及后期運營。

由于市場調研不充分導致定位決策失誤；對舊改所涉及的眾多的法律條文、城市規劃條例、賦稅規定等理解不足均會造成投資失敗的可能性。另外，舊改過程中，由于涉及到多方利益，包括擁有原土地產權或使用權的原住民、工廠企業。舊改項目投資周期長、建設后招商空置期收益銳減，這些潛在風險都對相關各方造成巨大影響。