最近幾年在一些大中城市陸續(xù)出現(xiàn)工業(yè)用地建設(shè)辦公樓或商鋪的方式進(jìn)行出售的現(xiàn)象。在樓市調(diào)控政策的重拳下，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)謀劃轉(zhuǎn)型，逐利的開發(fā)商早已將目光瞄向地價(jià)低廉且面積廣大的工業(yè)地產(chǎn)。

目前傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的趨勢越來越明顯，并且向二三線城市集中，開始新一輪跑馬圈地。根據(jù)中工招商產(chǎn)業(yè)研究中心的資料統(tǒng)計(jì)，工業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)品、研發(fā)辦公產(chǎn)品、物流類產(chǎn)品三大產(chǎn)品類型，而研發(fā)辦公樓產(chǎn)品的占有率呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，在發(fā)達(dá)城市經(jīng)過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級改造后，研發(fā)辦公樓產(chǎn)品在局部區(qū)域更成為主流。

不少投資商看中工業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是盯上了政策上關(guān)于7%配套項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)定，追逐短期利益。

所謂的7%配套建設(shè)，是指國土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》中規(guī)定，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。除了嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等新規(guī)，《控制指標(biāo)》還要求工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有非凡要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。

國土資源部同時(shí)要求，不符合《控制指標(biāo)》要求的工業(yè)項(xiàng)目，不予供地或?qū)?xiàng)目用地面積予以核減。對因生產(chǎn)安全等有非凡要求確需突破《控制指標(biāo)》的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行充分論證，確屬合理的，方可批準(zhǔn)供地，并將項(xiàng)目用地的批準(zhǔn)文件、土地使用合同等相關(guān)法律文書報(bào)省（區(qū)、市）國土資源治理部門備案。編制工業(yè)項(xiàng)目供地文件時(shí)，必須明確約定投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率等土地利用控制性指標(biāo)要求及相關(guān)違約責(zé)任。

一些“精明”的開發(fā)商針對這個(gè)“7%”可以大做文章，比如以建設(shè)員工宿舍名義將這一部分做成住宅，并以住宅銷售獲取大量利潤。在真正需要高投入的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營上卻投入不足，造成工業(yè)地產(chǎn)土地閑置，招商運(yùn)營失敗。因此，政府開始逐漸加強(qiáng)對工業(yè)用地項(xiàng)目的監(jiān)督管理。

比如，廣州市法制辦就出臺(tái)《廣州市提高工業(yè)用地利用效率試行辦法》（征求意見稿）。為了方便產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的工人住宿，《辦法》還鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊工業(yè)用地內(nèi)的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施集中統(tǒng)一設(shè)置，但嚴(yán)禁建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。對于一類、二類工業(yè)用地，可以在產(chǎn)業(yè)區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃一定比例的居住用地，用于建設(shè)公租房，解決產(chǎn)業(yè)工人的居住需求。《辦法》還對單個(gè)工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積進(jìn)行了限制，要求不得大于項(xiàng)目總用地面積的7%，或建筑面積不得大于工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的14%。