深圳星河WORLD項(xiàng)目是星河集團(tuán)打造的全業(yè)態(tài)新城市中心。項(xiàng)目源于大型舊改項(xiàng)目，總用地面積約60萬平方米，總建筑面積超150萬平方米。星河WORLD定位為“高科技企業(yè)及擬上市企業(yè)”的總部聚集地，該項(xiàng)目將以30%的體量用于金融企業(yè)的引進(jìn)與建設(shè)，形成以金融產(chǎn)業(yè)、高新科技、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的總部型經(jīng)濟(jì)聚集地，與深圳福田CBD、前海CBD實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，成為龍崗區(qū)的金融示范基地與產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。

在開發(fā)商自持一半的基礎(chǔ)上，星河WORLD采用了獨(dú)特“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”、“租金換股權(quán)”的招商模式。所謂“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”，以現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與擬入駐企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換，據(jù)中工招商產(chǎn)業(yè)研究中心了解，這可能是目前國內(nèi)首例使用項(xiàng)目“房產(chǎn)換股權(quán)”的金融投資模式。

深圳有非常多的創(chuàng)新型科技企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，其中不少已具備未來上市的基礎(chǔ)，購買自有物業(yè)作為固定資產(chǎn)是其內(nèi)在需求，但這類企業(yè)又往往面臨著資金的不足。通過“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”，幫助解決了一些謀求上市的中小企業(yè)的發(fā)展資金問題，同時星河置換了一批優(yōu)秀企業(yè)的股權(quán)，一旦這些企業(yè)上市成功，星河將獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)權(quán)銷售的獲利回報。因此可以說是兩全其美的模式。
　　
“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”的模式看起來很美，但并非容易操作。如何判斷目標(biāo)企業(yè)的投資價值、如何對投后企業(yè)進(jìn)行跟蹤管理、如何退出，這些都是非常專業(yè)的創(chuàng)投能力。普通的園區(qū)開發(fā)商當(dāng)然并不具備這種專業(yè)能力。那為何星河集團(tuán)能做到？看看股東背景就你就明白了。

星河集團(tuán)第二大股東是深圳創(chuàng)新投資集團(tuán)，這是中國資本市場上規(guī)模最大、投資能力最強(qiáng)的本土創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，已成功投資近百家上市企業(yè)。顯然，深創(chuàng)投的專業(yè)優(yōu)勢幫助項(xiàng)目有效規(guī)避投資風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。

金融投資和地產(chǎn)的運(yùn)營結(jié)合起來可以不斷推出地產(chǎn)金融的產(chǎn)品，在大資管、大私募時代即將到來之時，更多金融地產(chǎn)產(chǎn)品會脫穎而出。“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”這種獨(dú)特的產(chǎn)權(quán)投資模式給房地產(chǎn)企業(yè)拓寬了新的投資渠道，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)資本、地產(chǎn)資本、金融資本的三者融合，將會產(chǎn)生更多的可能性。