工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。
根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的模式有以下幾種：
一、工業園區開發模式
流程：政府→投資公司→開發項目→招商入駐
此種模式，是目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。各級政府基于本區域的經濟建設、社會發展和市民就業等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經濟基地，獨立進行建設、招商等運作，吸引稅收，推動區域經濟的發展。
此種模式最大的優點就是相關的產業政策支持和稅收優惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閑置與擱荒。
二、工業地產商模式
流程：政府供地→開發商→開發項目→招商入駐
工業地產商模式是指房地產開發企業在工業集中發展區內獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項目公司，再進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開利潤。
三、主體企業引導模式
主體企業引導模式指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。
四、綜合運作模式
流程：政府→投資公司（管委會） ①→開發項目→招商入駐
②→開發商→開發項目→招商入駐
綜合運作模式指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式，是對集中工業園區開發模式進行綜合運用的工業地產開發模式。
由于工業地產項目具有建設規模大、招商范圍廣、資金要求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設開發的進度，還最好有運營工業地產項目的經驗保證。因此，單單采用一種開發模式，難以保證建設項目的順利進行，而且很有可能“爛尾”。
五、私人業主開發模式
目前在小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊，其利潤匯報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。
結語：工業地產發展前景明朗，在較好的宏觀環境下，對工業地產運作理念以及運營模式的準確把握，是投資工業地產成功的前提。產品定位、策劃、規劃、招商的同步進行是操作的關鍵。借鑒國際工業地產運作的經驗，理解專業標準的綜合型服務，象經營城市一樣去經營園區，將會對工業地產投資運作成功提供較有力的支持。
