隨著中國經濟的快速發展，越來越多的境外企業來華投資，并且不少企業在中國設置生產基地，工業地產投資日趨升溫。在國內一些城市，為適應發展的需要，工業用地逐漸升級為符合新經濟和新型工業化發展的產業需要，不少的住宅地產企業也轉型走工業地產投資路線。
那么當前的工業地產投資注意事項有哪些呢？
主要存在兩大注意事項：
中國工業地產投資存在三大風險
1、市場風險
工業地產市場是一種要素市場，其存在背后是工業的發展需要。因此說，工業地產需求的背后是由于工業生產活動的引致需求，或者說工業品的需求。許多開發商在住房政策及住宅產業政策調控加緊的趨勢下選擇工業地產，極容易忽視工業地產對工業的依賴性。基于這樣一種背景，作為工業的中間引致需求，工業地產的需求并不是很大，如果盲目進入工業地產，是很危險的。
2、經營風險
一般而言，工業廠房的租賃價格在長期保持平穩上升，這與經濟周期和行業波動的相關性相吻合。許多開發商認為，我國目前產業結構正處于二次產業占主導地位，工業的快速發展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚激烈，而且工業房地產很少存在住宅和商業地產中經常出現的投機炒作現象，因此價格始終保持了較平穩的上升。
然而，在國家頻繁出臺行業調控政策的背景下，許多地產開發商認為工業地產能夠避開調控的風雨，同時，此類企業具有經營風險小，回報穩定的特點，因此是不錯的投資選擇。這樣無疑導致了工業地產投資的大量進入，由此帶來了投資與經營上的風險。為什么這樣說呢？業內都看到國外工業地產巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內開發商有著很大的不同：
其一、發展基礎不同。進入國內市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團和嘉民集團等全球工業地產巨頭，其已經是本領域的老牌企業，其背后是與全球性大跨國公司的產業鏈關系，其每到一國或一地區的工業地產的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業倉儲進行定制，因此，其工業地產的投資與開發，基本上按需定制，這是國內開發商所截然不同的。國內目前還缺乏完全立足于工業發展而發展的工業地產開發商，其經營目標還主要在于規避政策風險和追求短期土地增值收益上，這將產生巨大的供需求脫節，經營風險也就不可避免。
其二、融資制度不同。國外工業地產巨頭進軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯系、是全球化的資本融資市場支撐，是強大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業地產開發商在競地中的財務優勢，也可以增強其在工業產業波動中帶來的影響，還可以為支撐工業地產開發商的長期現金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發商將成為第一批倒閉者。
3、政策風險
一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業用地價格指數相對平穩，這是因為，除了深圳、廣州等城市實行了工業用地招標拍賣掛牌出讓政府外，多數地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負地價來出讓工業用地，目的是在與鄰近地區競爭招商引資中實現“政策競爭力”。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務院于2006年31號文中明確指出工業用地要走招拍掛的路子全國所有工業用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實上在政策上消除了各地“零地價”、“負地價”出讓工業用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發展地方經濟的政績追求目標也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地換市場、土地換資本的方式來出讓工業用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會產生開發商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復雜。
但從工業用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預計今后中央政府將運用更頻繁的監管與監察手段，加大對工業用地出讓的過程監管與事后監管，這無疑會為工業地產開發商的日后經營帶來很大的政策不確定性，政策風險也就隨之而生，這是開發商在進軍工業地產之前必須考慮的。
中國工業地產投資有地域限制
近年來，在國內制造業的升級和轉移，國家推動重點工業園區建設、跨國企業的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內工業地產需求持續增長。工業地產的投資價值正在逐步顯現，工業地產投資商關注的焦點開始從傳統的東部沿海地區投向內陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內的幾個區域中，由于發展時間、區域經濟等各不相同，使得工業地產在各地的發展也不盡相同。
珠三角 “貪新改舊”
珠三角是是世界制造業中心，工業地產起步較早。而近年來珠三角的產業升級轉移，并沒有影響珠三角的工業地產發展勢頭。事實上，珠三角要淘汰轉移的是一些傳統勞動密集型企業和污染企業，重點發展新型工業，實現騰龍換鳥。因而高新產業園越來越受發展商追捧。
深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業地產的重鎮，也是工業地產發展成熟的幾個城市。但由于發展較早，這一區域的工業用地已經非常有限，而地處珠江出海口的廣州南沙區，是珠三角少有的一塊待開發的區域，發展前景不可估量。
長三角 外資鏖戰
長三角作為我國最重要的出口基地，有力拉動了區域國際物流業的發展，我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區。因而，外資對長三角的物流地產投資，可謂不斷升溫。
因此，企業進行工業地產投資的時候，應該著重考慮這兩點因素，才能做到投資不盲目。
