2003-2013，是中國城鎮(zhèn)化快速推進的十年，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年。中國房地產(chǎn)業(yè)亟待升級與轉(zhuǎn)型，細分的地產(chǎn)類型逐漸浮出水面。以2014年為標(biāo)志，在繼住宅和商業(yè)地產(chǎn)之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為資金追逐的熱點。對于地方政府來說，不僅追求經(jīng)濟的高效快速發(fā)展，而且需要更加高效集約的使用土地、資金等資源，最終培育和發(fā)展更多的就業(yè)機會，實現(xiàn)人口集聚，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級及新型城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，相對于傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)來說，延長了地產(chǎn)行業(yè)價值鏈的新型產(chǎn)業(yè)形態(tài)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無疑問獲得政府、企業(yè)的重視和青睞，成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的助推器。

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相比于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，具有更多元的盈利模式：

      ①城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)利潤

      目前，我國已規(guī)定各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位不得直接從事土地一級市場開發(fā)，土地一級開發(fā)需由企業(yè)進行。企業(yè)代政府提前完成前期市政的相關(guān)投入，包括對交通、地下管線、污水處理、給排水、供暖等市政做投入，需從政府獲得相關(guān)收益。一些地方待政府獲取土地出讓的收益后，給予開發(fā)企業(yè)建設(shè)成本補償，除此之外，還可以獲得一定比例的利潤，此模式即“成本+利潤”補償。

      華夏幸福基業(yè)固安工業(yè)園區(qū)由開發(fā)企業(yè)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施。企業(yè)按照“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)進行市政設(shè)施建設(shè)，待園區(qū)土地出讓后，政府拿出市政基礎(chǔ)設(shè)施投入的110%作為補償。“成本+利潤”的模式使得企業(yè)有更大的意愿加大市政設(shè)施的建設(shè)，解決了園區(qū)市政設(shè)施建設(shè)缺乏投入的難題。

      ②土地出讓的收益分成

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分享土地出讓金（土地出讓金分成），也可分享土地增值收益（“成本+利潤分成”）。此模式利潤高，但分享土地出讓金存在風(fēng)險，需確保土地一級開發(fā)有盈利空間。此模式還需要企業(yè)與政府關(guān)系良好，企業(yè)自身實力強大。

      蘇州工業(yè)園的一級開發(fā)則采取協(xié)議分成模式。在蘇州的中新科技城土地一級開發(fā)中，中新蘇州工業(yè)園區(qū)可以獲得商住用地出讓收入的78%，這直接導(dǎo)致其這部分的毛利率高達90%以上，利潤很高。但在2008年之前，這部分收入分成比例只有5%而已。盡管由于工業(yè)用地出讓虧損，加上其他輸出地區(qū)沒有這么高的比例分成，但蘇州工業(yè)園土地一級開發(fā)的綜合毛利率還是能夠達到40%以上。

      ③房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地后，拿到的有可能是生地，需要進行一二級聯(lián)動開發(fā)；也有可能是熟地，直接進行二級開發(fā)。二級開發(fā)工業(yè)、辦公、住宅或商業(yè)等物業(yè)，通過物業(yè)預(yù)售的收益，回補前期開發(fā)的成本投入。我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運營盈利空間較小，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的利潤來源。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項目開發(fā)中多設(shè)置一定比例的可出售物業(yè)，通過銷售物業(yè)來先期獲取回報。

      聯(lián)東U谷確立了盈利模式"6+2+2"（60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營）標(biāo)準(zhǔn)或"4+3+3"（40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營）標(biāo)準(zhǔn)，通過一定比例的物業(yè)銷售來確保項目穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

      ④產(chǎn)業(yè)招商獲取的政府獎勵費

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作過程中，企業(yè)的職責(zé)變大，成為市場的主體。產(chǎn)業(yè)招商也從過去依賴政府，到現(xiàn)在的以企業(yè)為主體。企業(yè)組建招商團隊，收集企業(yè)信息，上門拜訪，進行企業(yè)招商引資工作。一些地方政府對企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進行補償，給予招商引資獎勵費。

      如華夏幸福基業(yè)招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，當(dāng)?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設(shè)備等，綜合毛利率達40-50%。

      ⑤園區(qū)后期運營管理帶來的利潤

      我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商正逐漸從開發(fā)商向開發(fā)運營為一體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，園區(qū)運營的地位逐漸重要。園區(qū)運營階段獲取的利潤，包括園區(qū)物業(yè)出租獲取的利潤，企業(yè)孵化和股權(quán)投資獲取的利潤，園區(qū)提供公用事業(yè)服務(wù)等獲取的利潤。

      我國園區(qū)物業(yè)租賃收入比重偏低，上市公司租賃收入占主營業(yè)務(wù)收入比重普遍位于50%一下，浦東金橋租賃收入比最高，達到60%，可見我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營能力還偏弱。

      企業(yè)孵化和股權(quán)投資近年來呈現(xiàn)發(fā)展加快的態(tài)勢，出現(xiàn)了一批從事孵化運營的企業(yè)，如湖北高投、張江高科。企業(yè)孵化和股權(quán)投資是我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的重要發(fā)展方向。

      園區(qū)運營管理的另外一種盈利點來源于經(jīng)營交通、地下管線、污水處理、給排水等項目獲取利潤與補貼，或通過運營醫(yī)院、學(xué)校等公建配套獲取政府補貼。蘇州工業(yè)園的市政公用事業(yè)也分為基建和公用投資運營兩部分，2013年，中新蘇州工業(yè)園區(qū)的市政公用業(yè)務(wù)收入為7.3億元，占總體收入近15%。

      以上是我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的主要的盈利模式。隨著我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的不斷深耕發(fā)展，市場上將會出現(xiàn)更多的成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的盈利模式將會更加多元化和靈活化，盈利模式將會得到創(chuàng)新。