在國家宏觀調(diào)控背景下的中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著很多的不確定性。房地產(chǎn)行業(yè)黃金發(fā)展十年之后，遭遇有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控之后，整個行業(yè)“痛苦掙扎”，開發(fā)商紛紛尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等都成為方向，就連在三年前被認(rèn)為是“啃骨頭”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，隨著新城鎮(zhèn)化的深入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊“骨頭”已成為越來越多的地產(chǎn)企業(yè)追逐的對象。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正作為一種新的模式將房地產(chǎn)開發(fā)推向更高的層次，進(jìn)而實現(xiàn)土地利用、產(chǎn)業(yè)聚集、樓市興旺和城區(qū)發(fā)展的良性循環(huán)。

    為什么要轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？

    現(xiàn)在很多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是因為三大誘惑：

    首先是藍(lán)海誘惑。

    傳統(tǒng)住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與保障房領(lǐng)域，都已經(jīng)成為紅海，相比之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是處于藍(lán)海階段，受到開發(fā)商的青睞。

    其次，是土地的誘惑。

    對于地方政府來說，能給地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受歡迎。地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費對地方GDP和財政收入的貢獻(xiàn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在這一過程中扮演著日益重要的角色。地方政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會給予大力支持，土地出讓環(huán)節(jié)也變得非常靈活。對很多政府來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以是工業(yè)用地出讓，也可以是綜合類商業(yè)用地。一般來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)中都會有一定比例的住宅配建，開發(fā)商通過這部分住宅回籠一些資金。

    第三個誘惑，是金融的誘惑。

    從融資上看，園區(qū)類公司的融資優(yōu)勢非常明顯。去年以來，房地產(chǎn)企業(yè)受到國家限貸政策的影響，開發(fā)貸大幅收緊，陷入融資難、成本高的困境。但園區(qū)類開發(fā)商依然可以通過多種渠道融資，且融資成本相對較低，明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運營的關(guān)鍵要素

    1.打造全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式，形成大跨度的專業(yè)運營能力

    站在城市發(fā)展的高度，在城市建設(shè)開發(fā)的基礎(chǔ)上，輔助政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施的運營。以企業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，企業(yè)既是園區(qū)的投資者和建設(shè)者，同時也是園區(qū)的運營者和管理者，以城市運營商的定位全方位地參與到園區(qū)乃至城市的建設(shè)和運營中，全價值鏈能力儲備和構(gòu)架至關(guān)重要。

    圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，又注意兼顧長遠(yuǎn)的社會效益，以此帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)中國城市發(fā)展的必然。

    2.創(chuàng)新和優(yōu)化資金解決方案為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建強(qiáng)大資金平臺

    經(jīng)過實踐案例研究，主要體現(xiàn)如下三種解決方案：

    方案1：“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”雙線聯(lián)動完成長短結(jié)合和銷售持有平衡的有序開發(fā)格局。

最好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢公司

    該方案的最大特征在于，通過“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”雙線聯(lián)動，二者形成良性互動，相互支撐。一方面，園區(qū)品牌提升區(qū)域價值，促進(jìn)常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)價值實現(xiàn)；另一個方面，常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)反過來持續(xù)貢獻(xiàn)園區(qū)長線開發(fā)的現(xiàn)金流支持。

    方案2：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資并舉，構(gòu)建多種融資渠道。

    在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，多數(shù)園區(qū)資金籌措已運用過多種融資方式――發(fā)行債券、開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、財政投資、上市公司殼資源等，現(xiàn)有的資金渠道幾乎90%是債務(wù)性融資。在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。

    行業(yè)內(nèi)，加大權(quán)益性融資力度，已經(jīng)成為更加具有生命力的一種長期資本支持合作模式。通過土地經(jīng)營，引入戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)項目，后期通過退股等方式解決產(chǎn)業(yè)落地和資金問題。如營口產(chǎn)業(yè)園蘭旗機(jī)場的建設(shè)，就是通過企業(yè)、政府和海航集團(tuán)共同簽訂出資協(xié)議，共同開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)項目。

    方案3：設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施投資基**金、產(chǎn)業(yè)投資基**金，著眼于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展前景和資產(chǎn)增值，完成產(chǎn)業(yè)項目早期或當(dāng)下開發(fā)任務(wù)。

    3．聚焦“產(chǎn)業(yè)線”和“政府線”，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導(dǎo)入和支持

    目前，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)仍處于起步階段，缺乏足夠支撐，無論是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，相關(guān)的政策支持仍顯不足，不具備明顯的驅(qū)動力；在項目概念、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及園區(qū)優(yōu)惠政策等方面缺乏差異化，必須在此基礎(chǔ)上尋求新的突破點，實現(xiàn)守正出奇；國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃大都是概念口號多而落地行動少，尤其以企業(yè)為主導(dǎo)運作的模式，在資源的整合力和推動力上明顯不足，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地難。

    結(jié)合國內(nèi)外成功產(chǎn)業(yè)園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗，產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)可以立足于以下幾點：

    （1）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級首先依附于大城市和資源型城市周邊，基于城市發(fā)展戰(zhàn)略與核心資源；

    （2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入首先從產(chǎn)業(yè)要素聚集入手，尤其是推動政府進(jìn)行政策設(shè)計和資源整合；

    （3）全方位提供產(chǎn)業(yè)吸引人群所必須的各類配套性功能，包括公共、商業(yè)、居住、教育等。

    另外，在企業(yè)內(nèi)部組織職能設(shè)計上，布局“產(chǎn)業(yè)職能線”和“政府溝通職能線”將得到有效的組織保障。

    現(xiàn)在國內(nèi)已成功運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式有：

    “旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)運營模式、如華僑城。

    “城市綜合體”的開發(fā)運營模式，如萬達(dá)、華潤置地。

    “商業(yè)+地產(chǎn)”的開發(fā)運營模式，如深國投商用置業(yè)。

    “工業(yè)+物流+地產(chǎn)”的開發(fā)運營模式，如普洛斯。

    “售后回租”的開發(fā)運營模式，如萬通。