地產(chǎn)行業(yè)的投資像是一場(chǎng)“游擊戰(zhàn)”，在傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)受到前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控之后，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向了寫字樓、商業(yè)等物業(yè)，致使商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等投資領(lǐng)域興起。而在寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)“調(diào)控”風(fēng)聲吃緊之后，地產(chǎn)投資又轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。各路資本的種種活動(dòng)在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起巨大的波瀾。除了傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也開始大肆布局。制造企業(yè)、電商也不甘示弱向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。各路金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。　　

　　資本的瘋狂涌入造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻很低的假象，其實(shí)不然，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要。

     筆者在對(duì)眾多開發(fā)商的商業(yè)模式進(jìn)行高度概括后，總結(jié)出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：

　　一、地產(chǎn)開發(fā)商模式

　　地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開發(fā)利潤(rùn)的模式。如：聯(lián)東U谷，天安數(shù)碼城等。從本質(zhì)上講，地產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，因此，地產(chǎn)開發(fā)商模式成為眾多資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。　

　　二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

　　政府與產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就產(chǎn)業(yè)新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)，開發(fā)商負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理工作，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，基礎(chǔ)性服務(wù)工作等;于此同時(shí)，開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級(jí)部分后的收入)作為投資回報(bào)，合作期限結(jié)束后，開發(fā)商將產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無條件已交給政府。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時(shí)具備以下三大能力：政府談判能力、區(qū)域規(guī)劃能力、資金募集能力。代表企業(yè)：華夏幸福基業(yè)、宏泰發(fā)展。

　　三、產(chǎn)業(yè)投資商模式

　　與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力。代表企業(yè)：張江高科、清華科技園等。

　　四、基金投資商模式

　　基金投資商模式是國(guó)際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，該商業(yè)模式大致如下：基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購(gòu)該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過發(fā)行Reits的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。對(duì)于基金投資商而言，其最為關(guān)鍵的能力是資本對(duì)接能力和資產(chǎn)管理能力。代表企業(yè)：以普洛斯、嘉民等。　　　

      由于目前全國(guó)園區(qū)存量很大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在選擇進(jìn)入城市時(shí)，需考慮當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給量是否已經(jīng)超過了產(chǎn)業(yè)容量以及當(dāng)?shù)卣叩穆鋵?shí)程度、未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的不明朗等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商需根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業(yè)模式，以幫助自己在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路。