地產行業的投資像是一場“游擊戰”，在住宅地產、商業地產受到宏觀調控、行業飽和等因素困擾之時，一種脫胎于工業地產的開發模式——產業地產正成為新的藍海和投資熱點。在近兩三年時間，由于土地價格幾乎番了三到五倍，幾萬塊錢的地現在變成幾十萬元，工業地產正在實現商業化的華麗轉身。

    巨頭爭霸

    過去的一年中，產業地產板塊角逐異常激烈，萬科、綠地等住宅地產巨頭跨行而來，招商地產并入招商蛇口，加大產業地產開發力度，平安這樣的金融巨頭投身產業地產分支物流地產，加上華夏幸福、聯東集團、張江高科等產業地產龍頭，產業地產熱持續升溫。只是，投資周期長、資金壓力大、缺少成熟模式等問題，依然是產業地產企業們面臨的核心問題。

    據不完全統計，單單從住宅領域跨行做產業地產的房企就有綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創、遠洋、中糧等，國內排名前20的房企，幾乎有一半以上涉足產業地產開發。似乎不開發個產業園，都不好意思說自己是房地產巨頭。

    各路大佬的跨界大動作，會給產業地產帶來怎樣的變化？未來的產業地產，究竟會是一片藍海還是殘酷的紅海？

    艱難現實

    理論上大家都看好，現實卻是產業地產并不好做。2015上半年，內地13家園區類上市公司中，9家營業收入出現下降，最高降幅達85%。據業內數據發布的一份傳統房企轉型產業地產的評分榜顯示，轉型做產業地產的開發商們沒有一家傳統房企能夠達到及格線。業內人士認為，傳統房企轉型產業地產面臨的兩個重要問題就是“路徑依賴”和“東施效顰”，既有的資源、邏輯和基因很難短時間內與產業地產業務相契合。投入大、利潤低、招商慢、市場化程度不足，都決定了做產業地產是一條艱難的道路。

    產業地產不僅僅是園區的建設，更為關鍵的是企業的聚集和產業集群的形成，繼而推動區域經濟高質量、可持續發展。國內產業地產開發領域，在缺乏成熟市場環境和成功案例的情況下，開發商一味蠻干只會使得產業地產這一藍海變為紅海。產業地產的范圍比住宅要寬泛，需根據當地需求合理定位，定位恰當了在后期的經營中才不至于走彎路。

    要做好產業地產需要資本、土地、政策以及運營服務等要素相結合，整合資源，打造完善的園區產業鏈，再根據產業鏈完善園區生態系統。產業地產關注點不僅僅是房子，是要產業來帶動園區的整體發展，整合社會各界資源是關鍵。產業地產要想獲得健康持續發展，必須注重基于自身的平臺化路徑打造，使角色去開發化，成為產業的場景制造者和生態維護者，成為各種通道的切入口，并建立起要素流動標準，這才是產業地產的終極目標。