產業地產招商面對的是一個小眾市場，因為客戶對象是企業，截至2021年末，全國企業的數量是4842萬戶，每個縣平均不到2萬家，具體到某個園區，能夠找到適合的企業非常少。

其次要符合產業類型，園區一般都有產業定位，限定了入園的行業；即使是綜合性園區，也限制在幾個主要產業方向，不會什么產業類型的企業都招進來。從產業就篩掉大量的企業。

再次要看企業規模，大型企業、國有企業不是潛在對象，因為它們可以自己建設，初創的小微企業沒有積累，沒有進入園區的能力。掐頭去尾，發展到一定階段的中小企業才是園區招商的對象，有實力，也有需求。

隨著產業規模的擴大，工業用地越來越稀缺，招商門檻一再提升，對企業的投資強度、稅收都有較高的要求，符合要求的目標企業進一步縮小。

最后，找到了符合要求的目標企業，它們是否愿意來到園區，也是重要的制約因素。如果沒有足夠的吸引力和發展潛力，企業主也沒有理由勞師動眾搬遷生產空間。

產業園區招商難，首先就是客戶群體小的原因。一些產業地產商會主觀臆想客群，忽視客戶是否真實存在，盲目以為市場很大，建好載體后，企業就會來，努力一把，怎樣也能夠招到企業。

客群小招商難，做產業地產一定要專業、理性。

產業園項目一定要先做好產業定位，做好客群定位，找準真正的客戶對象。沒有找到目標對象之前，不要輕易在一個地方拿地做項目。如果一個地方沒有市場，沒有一定的企業客戶規模，招商能力、運營能力再強的產業地產商，也只有死路一條。

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