產(chǎn)業(yè)園項目的選址需要進行多角度、多維度的綜合考慮，不僅涉及到對產(chǎn)業(yè)園投資商經(jīng)濟實力、運營團隊專業(yè)技術(shù)背景、項目融資手段及能力的要求，更涉及到對產(chǎn)業(yè)底層邏輯、社會環(huán)境、自然條件、政府支持力度、市場供給等諸多外部因素的影響。

同時，必須在思想上清楚的認識到：產(chǎn)業(yè)園項目選址是園區(qū)成功的第一步關(guān)鍵決策，選址成功與否決定了項目未來發(fā)展?jié)摿δ酥辽馈８裎镞M化產(chǎn)業(yè)運營機構(gòu)認為，產(chǎn)業(yè)園項目的選址及定位可分為三步走：第一步，根據(jù)城市經(jīng)濟實力選定城市群；第二步，根據(jù)區(qū)域特性建立項目選址評價模型；第三步，精準產(chǎn)業(yè)定位，一張藍圖干到底。

第一步、根據(jù)城市經(jīng)濟實力對城市分類，并進行城市群預(yù)選擇

1、處于成熟期的一線城市，典型代表城市北京、上海、廣州、深圳，GDP規(guī)模超過2萬億，三產(chǎn)占比60%以上。這一類城市發(fā)展已成規(guī)模，經(jīng)濟實力強，北上廣深四地成為產(chǎn)業(yè)園選址的優(yōu)勢地區(qū)，但同時城市土地供應(yīng)不斷收縮，土地成為稀缺資源，項目用地獲取難度極大，無足夠把握輕易不要涉足。

2、快速成長的新一線城市，典型代表城市：成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、南京、鄭州、長沙、青島、寧波、東莞、無錫、西安等，GDP規(guī)模1—2萬億，三產(chǎn)占比40%——60%。新一線城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，國家戰(zhàn)略發(fā)展新方向，這些地區(qū)成為承接北上廣深產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地區(qū)。此外，由于新一線城市的搶人大戰(zhàn)的愈演愈烈，這些城市成為未來人才聚集的潛力城市，如果有機會一定不要錯過，即便成本稍微高一點也是可以的。

3、處于發(fā)展初期的二線城市，典型代表城市：昆明、大連、廈門、合肥、佛山、福州、溫州、南昌、濟南、沈陽等約30個城市，GDP規(guī)模5000—10000億，三產(chǎn)占比低于40%。二線城市發(fā)展較為平穩(wěn)，城市進入判斷時應(yīng)綜合考慮該地區(qū)是否有重大國家戰(zhàn)略機遇，優(yōu)厚的政策傾斜力度，以及明顯的區(qū)位優(yōu)勢等。

4、尚處于萌芽期的三四五線城市，典型代表城市：珠海、鎮(zhèn)江、海口、揚州、臨沂、洛陽、唐山、汕頭、廊坊、泰州、湖州等城市，GDP規(guī)模小于5000億，三產(chǎn)占比低于40%。由于區(qū)位、政策等因素限制，這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，城市進入判斷時要慎之又慎，千萬不要貪圖一時便宜，進入這一類城市時獨特的資源稟賦是產(chǎn)業(yè)園項目選址關(guān)鍵。

第二步、根據(jù)區(qū)域特性，建立項目選址3—12Plus評價模型

利用格物進化產(chǎn)業(yè)運營機構(gòu)的3-12Plus預(yù)選城市評價模型對目標城市進行下一步篩選評比。可以從三個大維度對目標城市進行下一步判斷，分別是：區(qū)域市場可容性，區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)業(yè)園的可接受力分析；客戶發(fā)展可行性，區(qū)域內(nèi)園區(qū)的發(fā)展可行性分析；競爭對手威脅性，區(qū)域內(nèi)園區(qū)對新進入挑戰(zhàn)分析。每個評價維度又可以從四個小項指標進行評價，暫時不考慮加權(quán)重，僅僅量化指標，做最終決策參考。詳見下表：

以上僅代表格物進化產(chǎn)業(yè)運營機構(gòu)的的部分觀點，您若想更深入了解可以來電咨詢我們，專家顧問將一對一為您詳細講解并做典型案例剖析供您參考。

第三步、產(chǎn)業(yè)精準定位，一張藍圖干到底

由于大部分園區(qū)在開發(fā)之初缺少統(tǒng)一的科學(xué)規(guī)劃及準確定位，因而在園區(qū)的發(fā)展進程中出現(xiàn)頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的現(xiàn)象，通常出現(xiàn)的問題有：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)類型過剩，布局雜亂；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度小，集而不聚；同質(zhì)化嚴重，競爭過度；片面追求高科技產(chǎn)業(yè)等。

產(chǎn)業(yè)的精準定位是園區(qū)招商引資的前期重要鋪墊，利于幫助產(chǎn)業(yè)園擺脫傳統(tǒng)粗放的發(fā)展模式。對產(chǎn)業(yè)選擇的把握，園區(qū)選址的認知是定位的前提，產(chǎn)業(yè)鏈的梳理和趨勢研判是定位的關(guān)鍵。因而，產(chǎn)業(yè)定位可以從三個方面進行充分考慮和衡量，分別是目標城市情況，產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。

1、目標城市詳細情況，見下表

2、目標城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

以集成電路為例，了解該產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的分布情況，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布情況確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位可行性分析。

3、目標城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，詳見下表

在此基礎(chǔ)上，我們在實際選址操作中還要遵循七大原則：戰(zhàn)略導(dǎo)向原則、規(guī)劃導(dǎo)向原則、土地節(jié)約原則、交通便利原則、依托現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施原則、綠色生態(tài)原則、人才集聚原則。對于產(chǎn)業(yè)園項目的具體進入評判時還要考慮以下幾個因素：項目的定位是否符合當?shù)卣陌l(fā)展愿景？當?shù)厥欠裼写媪客恋乜晒╉椖堪l(fā)展？當?shù)厥欠裼卸愂赵鲩L的壓力？當?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級和調(diào)整的迫切性如何？當?shù)厥欠裼刑嵘鞘行蜗蟮囊庠福慨數(shù)卣呢斦杖胧欠窨梢灾伟l(fā)展規(guī)劃？

綜述之，產(chǎn)業(yè)園項目的選址和產(chǎn)業(yè)定位是有一套系統(tǒng)的方法論和工具的，好的選址策略和精準的產(chǎn)業(yè)定位會給產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，也是成功的開始。

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