產業園開發運營逐漸從冷門業務，發展成了一條熱門賽道。由于政策支持，以及傳統房企在多元化業務布局上的不斷深入，這條賽道的參與主體已經越來越多樣了。然而，這些年各地新開發產業園的發展定位、產品形態與運營模式，似乎卻并沒有變得更加豐富，反而同質化的問題卻愈發凸顯出來。在供應井噴下的同質競爭陷阱中，產業園區究竟如何去突破？要打破這種僵持格局，難點并不在于規劃、建造或是招商等具體環節上，而是在于產業思維的扭轉創新。產業園區，不要憑空去制造差別，而是應該去發現差別。
1找準產業導向作出突破的第一步，必然是先找準園區的產業導向。沒有導向就沒有定位，沒有精準定位就必然淪為同質化。首先，必須結合當地實際情況來做。各個城市的產業基礎與結構是不一樣的，必須要將調研工作做扎實，摸清當地的產業現狀，找出優勢產業。其次，必須圍繞政策導向來做。不少城市都因地制宜地推出過自己的產業扶持政策，扶持的方向不盡相同，這有可能成為園區定位突破的關鍵。比如江浙地區會重點扶持紡織、石油化工、先進農業等產業；西部的四川等地區重點扶持生物醫藥、信息產業與旅游業等。圍繞政策導向來做定位，能在招商階段獲得更多來自政府的助力。其三，摸清產業鏈分工，錨定細分市場，這是最關鍵的一步。如果產業園給自己定位成一個高端制造業園區，就開始對外招商了。那基本相當于給別人寫明信片的時候，地址只寫到省份就沒有了。這對于園區后續的定向招商并沒有什么幫助。選定主導的產業大類之后，必須結合當地產業發展狀況和園區自身的實際條件，在產業大類中選定最適合發展的細分產業。如果是大規模的產業園區，就可以把定位的顆粒度放大一些，自己來培植一條相對完整的產業鏈。如果能在招商階段引進一些龍頭企業，那么產業鏈的吸附效應是很顯著的。但如果是規模較小的園區，就需要在產業鏈的上中下游中，細化自己的定位了。如果當地優勢產業的規模足夠大，那么小型園區為單一產業、甚至是某一家龍頭企業，專門打造成配套產業園，也是完全可行的。
2承接園區定位的產品規劃在許多產業重鎮中，好的廠房總是一廠難求。比如在杭州灣大灣區的一些城市，優質的廠房產品的價格天花板一再被打破，無論是租金還是售價，都在穩步提升。其關鍵還是在于，房企能否牢牢抓住產業特性和企業痛點，把產品真正做到好用。規模大的園區，可以自己做產業生態，打造成集商務辦公+技術研發+生產展銷為一體的全生命周期型綜合園區。這樣無論是創業公司、中小企業還是龍頭，都可以聚集在園區內，形成強勁的產業動力。針對辦公需求，可以將孵化器、加速器、商務辦公等空間形態都囊括進去，甚至也可以做一點高端辦公，承接總部企業的需求，但必須謹慎調整配比。針對研發與生產需求，可以把中型生產、輕生產、輕加工、研發、測試、設計等全生產環節所需要的不同空間，全都做出來，滿足整條產業鏈的進駐需要。但規模較小的園區，就要更慎重地規劃自己的產品形態，將產品做精、做深，承接區域內尚未被充分滿足的產業空間需求。比如在有些一線城市中，許多企業的總部還留在這里，但生產線已大規模遷出，然而還有部分技術研發與測試團隊，需要與總部保持密切聯系。那么針對這樣的需求，來打造研發型廠房就是可行的。總之，園區必須根據自身的實際情況，以及細分定位來做產品。中小型園區不要盲目追求產品線的完備，可以更多地采取跟隨與承接的策略；大型園區則要緊扣主導產業，認真規劃每一個產品組團，確保園區能夠服務到整條產業鏈。另一方面，硬件參數是企業用戶最關注的核心要素。在做產品前務必做好充分調研，確保廠房和研發建筑的柱距、層高、承重、貨梯配置、走廊寬度、卸貨區、垂直物流動線、貨車轉彎半徑等設計細節，都全部符合產業鏈用戶的需求。過去設計寫字樓的時候參數相對簡單，所以初入產業地產領域的房企很容易忽略這些細節。但空間的硬件條件，其實是企業不可突破的底線。3借助外力拓寬招商渠道不想把園區招“花”、淪為面目模糊的普通工業園的話，招商定力是一定不能少的。在這一點上，必須要加強對招商團隊的約束與考核。不僅是招商業績的考核，還要包括對招商精準度的審核。
另外，一個思維上的誤區也需要被打破。即，如果招商情況不理想，那房企應該做的是進一步去拓寬招商渠道、尋求外部的助力與合作，而不是反過來在園區的定位上作讓步（定位本身出現明顯偏差的除外）。對外合作的模式有很多，包括加強產學研機構聯動、向地方政府尋求資源協助、設立基金以投代引、尋找更加細分的行業推廣資源等等。實際上，向當地政府尋求幫助是很好的辦法。現在許多發達城市的商務局、投推署、工信局等部門，“產業服務”意識是很強的。只要有好的園區產品在供應，他們會十分積極地為園區嫁接資源，引入優質企業。畢竟成功促成優質產業/企業在轄區內落地，也是各部門工作成績的重要體現。因此，做產業園區一定要學會向政府部門求助，加強雙方的信息互通與合作。另外，招商目標產業的專業展會、行業沙龍、技術成果交流展示會等等活動，也是園區推廣的重要平臺。尤其是那些爭取到了產業扶持政策、企業補貼的園區，在這些細分行業的活動中，是很有宣傳優勢的。實際上，產業地產發展至今，招商實操的方法可謂花樣百出，模式越來越成熟。只要園區定位和產品工作都做得足夠扎實，那么會有很多種方式來招商。千萬不要在這個環節上，破壞掉園區的戰略基礎。
4園區服務為產業發展賦能
現在許多產業地產商都已經認識到，服務好企業用戶，對一個園區的長遠發展有多么重要。產業園的長線運營邏輯，已經逐漸刻入到他們的基因中。
實際上，我們現在時常聽到的那些園區金融服務、上市指導服務、智能化服務等等，其實只是標配或是基建部分。而能體現出“產業服務”精髓的，是那些真正為產業發展賦能、為企業的經營生產過程降本提效的服務。要構建有針對性的產業服務體系，還是得回到產業定位在這個原點上來。不同產業的經營生產痛點，注定是不一樣的。比如物流倉儲產業，痛點可能在于貨物出入庫效率、運輸效率、特殊倉儲空間等；生物醫藥產業痛點可能在于特殊實驗環境、特殊存儲、廢料保存與運輸等；制造業的痛點，又可能在于貨運效率、設備上樓、原材料成本、庫存管理等方面。真正意義上的產服，是會圍繞園區主導產業的特性和實際痛點來展開的。無論是空間硬件還是軟性服務，都需要為產業鏈提供切實的幫助。隨著產業地產賽道熱度的不斷上升，園區發展商已經到了必須打造核心競爭力的階段了。園區建設具有更強的針對性，它對某一個具體領域里面的供求關系有更加深刻的理解。對客戶需求以及需求的增長更加的明確。產業園區必須是客戶需求的映射，是產業發展需要的具象呈現。只有把產業園做到這種程度，才有可能建立核心競爭力。
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