投資工業地產真相 廉價土地和準增值是誘惑    工業地產投資真相 地產行業的地產投資更像是一場“游擊戰”：住宅被宏觀調控，地產投資轉向了寫字樓、商業等物業；寫字樓、商業地產“調控”風聲吃緊，地產投資又轉向了工業地產。素來只在北京及上海大展拳腳的海外資本正將珠三角等二線城市視為下一個戰略投資地，工業地產則是其首選的投資項目。不僅如此，連格力電器、美的集團、海爾集團等國內家電巨子不 約而同的打著產業“擴軍”的旗號大舉圈地，建造自己的工業園區。甚至是像浙江的民間資本、乃至是做汽車配件發了財的個體老板，都想把手里頭的錢投向工業地產。 對于這樣的現象，在采訪過程中，比較常見的邏輯是：陳舊的廠房需要升級，同時隨著國際經濟復蘇，給制造業帶來了很大的商機，由此產生工業用地需求。在上海以及周邊的蘇州等地工業用地的指標都很難被拿到，市場供應稀少。加上大企業進駐、當地政府將之納入總體規劃，工業用地土地價格升值，廠房租金上揚。有的投資商拿到工業用地，蓋好廠房，工業區成規模后，就“以人為本”的抱怨沒有商業配套，生活單一。繼而開始謀求將手里頭剩余的土地轉為商業用地，這樣就形成了受訪者所說的“投資回報” 資金的配置很容易，勞動力的轉移也不是太難，但是土地并非如此，土地有一個特殊性，就是用途轉變的單向性。從農地轉為非農用地很容易，反過來很難，但工廠轉為商業用地并不難——這可能是工業地產投資最吸引人的部分。 以工業的名義輕取用地 在北京香格里拉酒店的客房里，記者見到了正準備進軍地產行業的溫州個體老板郭慶。在此之前，他一直在浙江從事汽車配件行業很多年，專注的結果是，個人資產累計到了數億。“我所看得到的，一些民營企業，各種行業的企業，不管先前在做什么，但這兩年只要有了點實力的，就要么已經涉足房地產，要么就正在奔向房地產業的路上。”在酒店客房的桌子上，堆滿了全國各地個工業園區的招商資料。此次來北京，目的是考察靠近通縣的某個開發區。而在此之前，他已經在浙江、上海、武漢等地“巡邏”了一番，尋找適合自己的“獵物”。 但在他的計劃里，是不會以房地產的名義進入的，“因為拿地價格太高，甚至根本拿不到。而如果以教育、物流或者其他制造業的名義，就一切簡單化了，不但價格低得多，面積也可以大得讓自己都難以相信。”像郭慶這種剛剛轉行準備從事房地產行業的老板心里非常清楚，做地產項目，影響利潤的關鍵因素在于土地成本，廉價土地是他們發家的資本。 “但很可惜，這些地方的工業用地非常緊缺。”郭慶說，“大批的企業跟在推土機后面要地，常常是政府剛剛規劃了一片地，還沒來得及平整就有企業預訂了。”實際上，包括北京在內的很多地區已經用完了2010年的土地指標。 郭慶告訴記者，自己準備了六個億的資金，目標指向重慶江北房地產開發。這些資金包括自有資金，和部分說服親戚朋友籌來的錢。 和土地出現緊張的局面形成對比的，是大量的制造企業在發展中城市圈下巨量土地。 以重慶為例，招商物流把物流配送中心建在了重慶經濟技術開發區出口加工區旁邊，占地100畝；美的集團在南岸圈地800畝；海爾集團在江北占據1400 畝黃金地；重慶西永微電子工業園開發有限公司總體規劃16.7平方公里，九龍園C區將建西部第一CBD，面積達22平方公里，可謂一個比一個大。 為什么這些企業能夠輕易獲取巨量土地呢？郭慶列舉了一個例子：“比如，物流行業是國家鼓勵的下一個行業，即使是在地根縮緊的情況下，物流商也比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。” 相中重慶的還有國內的家電巨子。2005 年 7 月 8 日，海爾集團在重慶的“圈地”。海爾集團首席執行官張瑞敏趕赴重慶，出席了“重慶海爾工業園投資簽約儀式”。據了解，重慶海爾工業園將占地約 1400 畝，預計三年左右建成。一期工程投資約 28 億元，今年下半年或明年初動工。目前對廠房和其它建筑還在設計之中。 重慶海爾工業園區位于港城工業園區A區。海爾稱，最看中的是港城便利的交通，海爾工業園區有獨特的區位優勢，國道210、319從園區穿過，依托寸灘港口一個2平方公里、年貨物吞吐能力為90萬標準箱的寸灘港口，同時擁有重慶最大的火車貨運編組站(300萬噸級)。據港城工業園區工作人員介紹，江北區四通八達的交通，還加上一個早已規劃好正在竭力打造的CBD商務中心作為支撐，地理位置真所謂得天獨厚，還有幾條即將建成的輕軌以及渝懷鐵路同時助陣，重慶海爾工業園區扼守了江北區的制造工業寶地。 廉價土地和“準增值”的誘惑 在海爾的計劃里，重慶成了非常關鍵的一個布局點，就是與子公司青島海爾空調器有限總公司共同投資1.5億元于重慶空調。令人疑惑的是，這個投資額僅僅為1.5億元的投資計劃，包含了大量的設備等投入，那么在重慶圈下了被業內人士稱為“絕版”的1400 畝黃金寶地，那么土地的成本應該高不到哪里去。 一位業內人士分析，一家公司要在異地建設生產基地，一般要考慮一個比較重要的因素——土地成本。根據中國城市地價動態監測系統2004年各季度的調查結果分析，2004年，中國工業用地價格平均為480元每平方米，約為32萬元每畝。慣常的運作是：根據投資者投資規模、年產值、帶動效應的不同，量身定做土地優惠政策，投資規模、年產值、帶動效應越大的投資者，可獲得越多的土地優惠。 “我們園的土地價格要遠低于全國的平均價格，15萬左右每畝盡管很低，卻是為了園區的長遠發展。”記者試圖獲知美的集團購買其美的工業園用地的具體價格，南岸區茶園新城區管委會招商服務部的袁峰卻稱，“對美的優惠比較大，但不便透露。”而重慶美的通用制冷設備有限公司總經理彭建華對此也有所忌諱，“政府的確在土地上給了我們不錯的優惠，但具體價格不便告知。” 據公布的茶園村的拆遷價格，政府每畝地的土地補償費用為3300元一畝。加上每個人2萬元左右的安置費用和600平方米的房屋拆遷補償費用，以一家三口人為例，共獲得拆遷安置補償費20萬元左右。如果按照這樣的補償標準計算，政府征收農民土地的成本價格之低，是可想而知的。美的集團購買土地的價格向下的可能留下了豐富的想象空間。 美的工業園所在的茶園新城區在重慶市的總體規劃里，茶園新城區定位為未來重慶五大片區之一的東部片區，是集生態、旅游、娛樂為一體的綜合開發區和重要副中心，也是未來南岸行政中心所在地。這樣的發展定位，使得茶園新城區的地價在4年間漲了10倍。據悉，在新城區開建之初，綜合用地標價僅為5萬元一畝。而前不久，這里一塊土地開價已經上漲到了每畝55萬元，商業用地更是達到了88萬元一畝。有業內人士預測，今年內，新城區內的綜合用地價格將不會低于每畝80萬元。 如果以袁峰所說的茶園工業園區土地15萬元每畝的均價，比照而今茶園新城區綜合用地價格每畝55萬元的價格計算，每畝土地增值將高達40萬元。也就是說，如果按照這樣的差價計算，美的工業園的800畝土地，如今已經增值3.2億元。 高額回報率 仲量聯行的負責人表示，海外投資機構除了考慮地理因素，他們更多的是考慮政策因素和回報率。至于進入工業地產而產生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發模式可以分為兩種，一是對值開發，根據客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業物業產品。 一位業界人士在閑談中告訴記者：“其實這種操作模式很簡單，有些企業的目的，就是想通過工業項目為借口從政府手中取得土地，之后他們會在這塊土地上進行建設，當然也會在這個地塊上建設一塊屬于自己的廠房，但大多數的土地建設之后，都拿來出售。實際手段，和早期經濟發展的二道販子手法類似，只是他們投資更大，收益更多。你能夠想象，一個再大型的企業，如果僅僅用于自己生產，需要修建多大的廠房？有必要這么大面積么？他們的用意，當然還是看中了土地的價值，因為多數土地建設之后，事實上是賣給了別人。” 當然，很難說所有的工業企業用地都出于此目的。通常工業企業圈地的方式，都是以工業用地立項獲得。這種做法很容易理解，目前重慶市工業劃撥用地與商業出讓用地的土地價格相差懸殊，通過工業用地立項取得的土地，幾乎可以稱之為低成本高收益的典范。 “從市場需求的強度來看，出租沒有壓力，投資回報率保守估計是8%。”由溫州資本組建的浦慶投資公司副總經理宋乙格坦承，從先前的住宅開發、商業項目開發，到此次轉戰工業地產開發，“主要原因是目前工業園區的投資回報率最高”。 而世邦魏理仕提供的最新數據也驗證了宋乙格的判斷。統計數字顯示，至今年二季度，上海工業園區平均空置率下降至六年來最低，而租金攀升至六年來最高。上海工業用地平均售價達86.1美元/平方米，比一季度升5.3%，廠房月租金的報價已達4.3美元/平方米，比一季度升4.4%，達1998年四季度以來的最高點。 “從去年5月份至今，上海的工業園區土地供應一直處于斷檔狀態，因此新增物業供應非常緊缺。”世邦魏理仕工業部高級經理李林松向記者表示。與此同時，市場對工業廠房的需求卻絲毫不減。在上海的國家級開發區中，漕河涇高科技園區幾乎已全部滿租，張江高科技園區、外高橋保稅區、金橋出口加工區、嘉定工業園區和青浦工業園區的入駐率也保持在90%以上。 “心甘情愿”的地方政府 “如果純住宅地產開發，他們在取得土地征用的補償后就沒有更多的地方收益了。而物流等工業地產項目更能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。”武漢市政府一位記者相熟的政府官員告訴記者。這樣，政府以較低的價格轉讓土地給房地產商做物流地產項目也就不奇怪。 工業地產項目大多位于中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜，而且大幅圈地，地價自然更加便宜。比如海爾工業園，建成后能吸納7000人就業，全部在重慶本地招聘，而且中層干部也同樣是在本地招聘培訓。“一方面是海爾需要很多勞動力，一方面是重慶能為海爾提供很多優質的技術人才。”王崇舉介紹，目前，重慶有各類高等院校34所，每年培育人才30多萬人。一個龍頭企業的入駐多數都會帶來大量的就業機會，充足的勞動力資源同樣吸引著這些企業。 這樣的企業沒有地方政府能夠拒絕。“應該說，地方政府認為土地現在是他們籌集資金的時候成本最低的一個資源。因為把土地從農民手上轉移到政府手上，成本是相當低廉的，而政府把從農民手中獲得的土地再轉讓的時候，這個價格非常高。這個由農地轉為非農土地的巨大的土地增值，可能使得某些地方政府進行大面積圈地。”中國社科院的一個專家認為。 另一方面地方政府也存在GDP沖動，為了招商引資，各個地方產生了競爭關系。 成都龍泉驛區計劃與經濟發展局在向上級部門提交的2004年一季度經濟形勢分析預測報告中，提及工業用地時，有很明確的分析：“目前我區工業用地執行的土地出讓價格一般不超過10萬元/畝，如果高于這一價格，引進項目將無從談起；對一些重大產業化項目或對省、市、區經濟發展有重大影響的項目(如一汽項目等)執行的地價更低，甚至于零地價。而我區工業用地地價成本平均達到20萬元/畝以上，其中農民拆遷賠償標準為全省最高。工業項目征用土地，每畝即需要政府補貼10萬元以上，并且引進的工業項目越多，項目投資規模越大，政府補貼越多。根據目前我區的財力狀況，對工業項目招商引資用地成本進行政府補貼的壓力十分巨大，甚至達到無力補貼的境地。” 事實上，由于基礎設施薄弱、配套產業等不發達，二、三線城市往往在招商引資方面顯得尤為困難，所以只有靠低價出讓土地來獲取投資者的青睞。 工業土地也快“玩不轉”了 世邦魏理仕工業部經理李林松最近有點無奈，很多找上門的生意，基本上都沒法做。“國外的房地產開發商想進來投資工業地產，國內的相關公司在這方面的投資需求也很大，但找不到土地。”國際房地產服務機構仲量聯行工業部助理董事單維其也表示，最近通過他們公司想涉足工業地產開發的企業不少，其中不僅有外資企業，還有國有企業和民營企業。 “目前上海各大工業園區用地指標尚未放開，地根緊縮造成了一定的需求壓力。”據李林松介紹，上海很多工業園區都面臨著無地的困境。據他介紹，松江、青浦、嘉定等主要工業園區已基本無地可售，浦東、漕河涇等區域的一些工業園區只有擠著用去年剩下的指標，南匯的臨港新城規劃用地非常廣闊，但是存在一個放地節奏的問題。對工業用地的爭奪已經到了激烈的程度，甚至出現了100畝的土地有200家客戶爭奪的場景。 今年5月底，從重慶市工業投資工作會上傳來一個消息，重慶市工業用所需的土地供應已基本用完了。因為按照1997年的重慶市城鎮建設總體規劃，到2010年重慶市工業用地只有66萬畝(約4.4萬公頃)，但現在已基本用完。同時，據重慶市國土資源房屋管理局披露的數字，重慶市區到2010年總的用地指標是5萬公頃，但目前已用去了4.5萬公頃。這也意味著，未來5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以內。 同樣，在西安也是如此。“西安幾乎沒有多少土地可供市場開發了”，剛剛送走一批外來房企的西安市國土資源局官員顯得很無奈，“未來土地供應的增量將根據西安最新一輪的整體發展規劃來確定，具體情況還不得而知。而現階段就可供量來看，實在不是很多。” 讓還被擋在“門外”想投資工業地產卻不得門而入的投資商絕望的是，在10月12日閉幕的全國落實經營性土地使用權出讓制度座談會上，國土資源部副部長贠小蘇稱，今后，除商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須全部實行招標拍賣掛牌出讓外，要逐步探索擴大招標拍賣掛牌出讓土地的范圍，四類用途以外土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，不管是什么用途，都應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，逐步把具有一定替代性、競爭性的工業用地等納入招標拍賣掛牌出讓的范圍。 附：四方游弋的工業地產投資 工業地產的清遠樣本 廣東清遠這個三線城市正在成為一個大工地，以工業化為突破口，成為珠三角新一輪產業轉移的承接點。工業園區一個連著一個，繁忙的建筑工地上大卡車穿梭來往。清城區、清新縣、佛岡縣這些工業園聚集的地區，推土機、吊臂機頻繁開工的連片工地開始取代了昔日的村落。 在清遠，僅清城區一地，就計有建材陶瓷城、毅力工業城等16個工業園區，而官方數據顯示，整個清遠僅佛岡、清新、清城、源潭等地就有50多個工業園區。其中不少工業園區三通一平的工業用地都在30萬平方米以上。 過去清遠開發工業園區只是走“筑巢引鳳”的老路，耗費巨資建好了工業園區等待企業進入，效果并不明顯。但現在卻改為“引鳳筑巢”，通過各類優惠政策吸引了企業進入清遠之后，再按照他們的需要把工業園區劃撥出去。 清遠有關部門所說的引入“外商”，其實指的主要是清遠之外的企業，并非一定是來自中國境外的資本。這些“外商”大多來自珠三角發達的工業地區。該人士指出這是因為世界產業正在經歷新一輪的大轉移，而珠三角在承接了國外高加工的制造業后開始把勞動密集型產業向周邊地區擴散。目前僅源潭地區就有來自佛山的新中源、歐雅、威華、蒙娜麗莎等15家建材陶瓷企業投資設場，有155條陶瓷生產線。 工業園區運營的低成本是清遠吸引企業進駐的優勢。記者在采訪中了解到，在市中心清城區，已經三通一平的工業廠房用地，三年前售價是30元/平方米以下，如今則為300元/平方米左右。但是租用廠房的價格卻沒有太大變化，月租仍然是5元/平方米，普通廠房則是4元/平方米。 如果在市區以外的縣，“外商”租賃閑置廠房興辦工業企業，一般是前兩年免租，第三年起三年內月租金每平方米1~2元。新建廠房在前兩年是10元/平方米左右，土地出讓金一次性交納，但是如清新縣等地區由于企業進駐越來越多，工業廠房用地的售價也增長了幾倍，但價格仍然大約3萬元/畝。但是清遠的工業園區除了地價上漲外，如工業用水、用電、人工成本、拖車、海運費等交通成本仍然低廉。例如某鞋業制造廠進駐清遠之后，僅電費一項一年就比過去在珠三角發達地區設廠時節約上千萬元。 向二、三線城市轉移 一個顯而易見的事實是，在上海以及周邊的蘇州等地工業用地的指標都很難被拿到。整個市場從表面看處于“風平浪靜”的狀態。一些投資需求已經被引到了大連、沈陽、寧波、南通等地，二、三線城市的投資出現了活躍的跡象。清遠只是一個普通的例子。“門外面”還有很多真正的“外商”打著工業地產主意：新加坡豐樹產業近日公開表示：“豐樹產業自己擁有私有房地產基金、房地產中間基金等不下5種投資基金，所以目前正在依托這種資金優勢在工業房地產發展較為穩健的上海等地積極尋找土地和項目，特別是工業地產，如物流物業等。”而除了上海，蘇州、杭州、大連、深圳、廣州等地的工業園區和基建項目也在豐樹產業的視野范圍之內。兩個月前，豐樹產業在上海的分公司已經成立，豐樹產業是新加坡政府所擁有的著名投資公司“淡馬錫控股”的全資子公司，資產超過100億元人民幣。 8月底，盛陽地產基金與歐洲某工業地產巨頭結為戰略合作伙伴，并在香港簽署了共同成立UREF聯合地產基金的意向協議。UREF聯合地產基金投資目標為中國內地工業地產。據了解，盛陽地產基金的這個神秘合作者是歐洲工業地產的領導者，擅長工業地產的開發和運營，在亞太地區也很活躍。 仲量聯行不久前發布了全新中國工業房地產白皮書，白皮書示，中國工業用地選址正向二類城市變遷。 “由于北京、上海及廣州的勞動力和土地成本有所上升，主要的制造類企業傾向于將其工業投資轉向國內的二級城市。但對于準備建立研發中心的公司而言，北京仍具有很大的吸引力，一些公司甚至將其研發中心的計劃從只服務中國地區升級為其全球范圍內的研發中心。”仲量聯行北京研究部主管凱安娜告訴記者。 凱安娜還說，“這一投資轉向趨勢在其他重要地區也同樣存在，在華跨國公司中開始出現整合工業資源的潛在趨勢，這對國內年輕、而又充滿生機的工業房地產市場而言，意味著機遇和挑戰同時并存。如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優勢，成為一些希望在北京周邊尋找物業的公司的良好選擇”。