工業地產又興“圈地運動” 　　比起其他行業的投資，地產行業的地產投資更像一場“游擊戰”：住宅被宏觀調控，地產投資轉向了寫字樓、商業等物業；寫字樓、商業地產“調控”風聲吃緊，地產投資又轉向了工業地產。由于其高額的回報率，眾多的工業園區一哄而上開始了“圈地運動”，帶來了全國性的用地緊張。在這場圈地運動中，有積極向上的聲音，也有不和諧的音符。　　聚焦     　　61個工業園區花開鄭州    　　產業地產是繼住宅、商鋪等房地產投資品種之后，又一種新的地產開發品種。隨著科技的發展，特別是信息和網絡時代的到來，各種科技工業園區取代了廠房，成為產業地產的代名詞。新興的科技工業園早已將產業地產發展成融自然、人文、科技為一體的人性化辦公建筑。    　　工業地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本的工業地產占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國工業地產占全世界的27％，對本國GDP貢獻也超出了30％。    　　在我國沿海城市，工業地產正成為眾多開發商爭搶的對象。深圳工業園區的一塊土地拍賣，4家開發商經過14次的舉牌，以遠遠高出標底的價格才競得。上海有69個工業開發區，已有幾十家主要從事規劃、設計、土地廠房開發的企業。有資料表明，世界上的制造業重心已開始向中國轉移，中國將成為“世界工廠”。而目前中國的制造業僅占全球的7％，要成為“世界工廠”或要趕上美國27％、日本30％的市場占有率還有很大上升空間。    　　而目前，鄭州工業園區的發展也蔚為壯觀。像鄭東新區的加州工業城、鄭汴路上的澳柯瑪物流園，西開發區的鄭州紡織工業基地、二七區的馬寨食品工業園區，滎陽的西雅圖華商工業物流園等。截至2006年年初，鄭州市工業園區（集群區）數量達到61個，這個數字還不含高新區、經濟開發區和出口加工區里面的工業園區，其中初具規模的50個，在建工業園區11個。　　觀察     　　工業園區地產投資升溫    　　和鄭州一樣，在全國其他城市，工業地產的發展早已到了如火如荼的地步。像著名的復地、綠地等以前與產業園區毫不相關的企業也進入了工業園區市場。    　　為什么工業園區備受投資客的青睞呢，這其中又有哪些特殊的原因嗎？    　　一位業內人士分析，一家公司要在異地建設生產基地，一般要考慮一個比較重要的因素——土地成本。根據中國城市地價動態監測系統2004年各季度的調查結果分析，2004年，中國工業用地價格平均為每平方米480元，約為每畝32萬元。慣常的運作是：根據投資者投資規模、年產值、帶動效應的不同，量身定做土地優惠政策，投資規模、年產值、帶動效應越大的投資者，可獲得越多的土地優惠。    　　大部分產業園區的拿地，都是通過政府征地、拆遷等完成的。這些地，最初的征用價格都是低得驚人，而這些土地一旦成為工業園區后，其升值空間便成幾何級上漲，有的甚至是翻一番。僅拿地前后的地價一項對比，便可讓企業賺足一把。廉價土地和“準增值”，成為對開發商的第一個誘惑。    　　另外，高額的回報率也是眾多企業緊盯工業地產的重要原因。    　　據了解，海外投資機構除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。至于進入工業地產而產生的資金門檻高及回收周期長對它們來說不算障礙。    　　它們的開發模式可以分為兩種，一是對值開發，根據客戶需求制造廠房標準，返租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約的工業物業產品。    　　一位業界人士在閑談中告訴記者：“有些企業的目的，就是想以工業項目為借口從政府手中取得土地使用權，之后它們會在這塊土地上進行建設，當然也    會在這個地塊上建設一塊屬于自己的廠房，但大多數的土地建設之后，都拿來出售。實際手段，和經濟發展早期的二道販子手法類似，只是它們投資更大，收益更多。    　　你能夠想像，一個再大的企業，如果僅僅用于自己生產，需要修建多大的廠房？有必要建這么大面積嗎？它們的用意，當然還是看中了土地的價值，因為多數土地建設之后，事實上是賣給了別人。”    　　當然，很難說所有的工業企業用地都出于此目的。通常產業企業圈地的方式，都是以工業用地立項獲得。這種做法很容易理解，目前鄭州市工業劃撥用地與商業出讓用地的土地價格懸殊，通過工業用地立項取得的土地使用權，幾乎可以稱之為低成本高收益的典范。    　　“從市場需求的強度來看，出租沒有壓力，投資回報率保守估計是8%。”一位溫州投資客宋乙格坦承，從先前的住宅開發、商業項目開發，到此次轉戰工業地產開發，“主要原因是目前工業園區的投資回報率最高”。    　　從調查情況看，工業地產的投資回報相對穩定，一般的項目年投資回報率大約在8％，好的項目能達到9％，甚至高達17％。而一些大企業尤其是跨國公司的到來，也使得工業地產模式日漸盛行。　　思考     　　熱項目更須冷啟動     　　工業地產項目大多位于中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜，而且大幅圈地，地價自然更加便宜。同時，建成后的工業園區，會吸納當地的一大部分人就業，也會解決當地高校畢業生的就業問題，這樣的項目沒有地方政府能夠拒絕。    　　工業地產與工業園區體現了一種全新的“造城”概念，同時，也為城建開發開啟了一種新的思維，為房地產競爭打開了一扇新的視窗，這樣的產業形態也沒有市場能夠拒絕。    　　但是，目前很多的工業園區并不具備園區的基本要求和特征，有的僅僅圈起一片地、修了幾條路、搬進了幾家企業，就打起了工業園區的招牌。     　　據有關專家分析，在產業地產的舞臺上，地方政府扮演了十分重要的角色。事實上，由于基礎設施薄弱、配套產業等不發達，二線、三線城市在招商引資方面顯得尤為困難，所以只有靠低價出讓土地來獲取投資者的青睞，有些城市還打出了零地價出讓土地使用權的口號。    　　“如果是純住宅地產開發，我們在取得土地征用的補償后就沒有更多的地方收益了，而物流等工業地產項目更能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。”一位政府官員告訴記者。    　　“我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標準，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。”一位業內人士提出這樣的呼吁。    　　最近，據有關人士透露，工業地產將成為下一個調控重點。     　　據了解，自國土資源部參與宏觀調控以來的一些頗有爭議的“關鍵問題、敏感問題”，將在國土資源部的有關通知中落實下來，通知主要包括三大內容。其中在第一項中，就涉及了外界廣泛爭議的工業用地問題，通知將做出具體規定，即建立工業用地使用權出讓最低價標準統一公布制度——最低價標準不得低于土地使用權取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和，工業用地原則上應當招拍掛公開出讓其使用權。   　　此通知一旦發布，工業地產可鉆空子的籬笆即將扎緊。　　■記者視角 　　警惕工業用地“工”變“商”　　用一位投資者的話說：“現在工業地產的政策限制仍然很寬松，大有可為。”    　　從住宅到商辦物業，再從商辦物業轉至工業地產，伴隨著顯而易見的投資路線，政策盲點也在相應凸現。工業地產開發商李林就這樣說，這個工業地產項目是他初涉房地產行業的開始，但問題是，他并不是以開發房地產的名義取得了這千畝土地使用權，“投資工業”的說辭加上工業經營的往昔背景，讓他輕而易舉得到了開發權利。    　　“用房地產開發的名義做住宅和商辦都不合算了，因為資金門檻太高，而且宏觀調控政策那么多，沒有利潤可言。倒是工業地產，現在還可以乘機鉆鉆空子。”李林介紹說，利用當地政府急于吸引投資的心態，他許諾可以順利完成招商計劃，同時利用園區合作開發的名義對外進行招租，從而順利獲得了千畝土地的開發權利。    　　“由于工業地產的開發可以起到吸引投資、創造就業機會的作用，因此當地政府通常會采用較為優惠的政策進行鼓勵。”仲量聯行研究部副董事何恩凱表示。    　　“招租的過程很樂觀，從市場需求來觀察，完全沒有什么壓力。”李林坦率表示。    　　而資料顯示，目前工業地產的投資回報率在8%左右，但這個數字背后，還有更大的回報空間。    　　與商住用地相比，工業用地使用權在出讓價格上的相對低廉，卻成為開發企業賺取利潤的巨大空間。李林的計劃很簡單，在招商計劃完成之后，蓋好廠房，然后將工業用地轉化為商業用地，以工業園區配套的名義建造寫字樓進行出讓。這樣一來，與單純建造工業廠房的獲利性相比，“投資回報率”無疑擴大了許多。