外資巨頭爭相搶灘 掘金內地工業地產   　一、外資巨頭爭相搶灘　　　　1月20日，仲量聯行宣布已協助AMB中國完成了其在華的第一筆收購。作為全球排名第二的工業地產開發商，AMB在中國已經潛伏數年，直到認為機會成熟才果斷出手，從香港上市公司“爪哇控股”手中收購了位于上海松江九亭的一個物流地產項目，預計總投資達1330萬美元。　　AMB目前在全球擁有1000萬平方米的物業和2800多個物流相關企業，為包括世界500強企業提供在全球各地的物流解決方案。以此次收購為標志，AMB將在中國側重拓展機場、海港及其他主要交通樞紐的物流地產市場，近期計劃在中國物流地產市場至少投資4億－5億美元，資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區。　　此前一個月，在新加坡上市的豐樹信托投資基金宣布，收購位于上海浦東空港的歐羅物流園項目，其代價為1.2億元人民幣。豐樹信托屬于豐樹產業，該產業是新加坡政府所擁有的著名投資公司“淡馬錫控股”的全資子公司，擁有私有房地產基金、房地產中間基金、多種經營信托基金等不下5種投資基金，資產超過100億元人民幣。而除了上海，蘇州、杭州、大連、深圳、廣州等地的工業園區和基建項目也在豐樹產業的視野范圍之內。　　2005年11月初，澳大利亞麥格理銀行旗下的麥格理亞洲基金也在上海康橋投資了一個物流分撥中心，項目總投資4000萬美元，該中心將主要出租給物流企業，并對倉庫進行管理。　　而在2005年7月，李嘉誠麾下和記黃埔集團地產(天津)公司以4750萬美元資本完成了在天津和平區的工商注冊，正式入駐和平區投資發展集團明星工業園。　　新加坡最大的工業地產開發商之一新加坡騰飛集團也正積極在內地城市如成都、武漢等物色新的工業地產投資項目。10年前，騰飛集團因為蘇州工業園進入中國，當時蘇州工業園是新加坡和中國兩國政府間的最大合作項目。目前騰飛集團在中國的投資已經達到了3億美元，大部分為工業地產項目，投資區域已經延伸到了北京、深圳、大連、沈陽、西安、天津等城市。　　眾多的投資案例使中國工業地產市場由從前的沉肅轉為活躍。“這標志著外資基金投資物業跨出了高檔辦公樓、商鋪的傳統投資領域。”戴德梁行投資部董事葉建成表示。　　除了已有動作的這些國際投資者外，還有一些正在“潛水”的國際資本對國內工業地產虎視眈眈。2005年8月，國際著名房地產基金管理機構盛陽地產基金與歐洲某工業地產巨頭結為戰略合作伙伴，并在香港簽署了共同成立UREF聯合地產基金的意向協議。UREF聯合地產基金投資目標為中國內地工業地產，前期啟動資本運營規模不低于3.5億美元，并計劃在兩年內通過增資和海外融資等方式使基金規模達到6億美元。　　業內人士指出，工業廠房和物流地產日益高漲的投資回報率，將使工業地產繼住宅、商業地產之后，進入國際投資者視線。　　二、物流大佬加速擴張　　“麥格理、AMB、騰飛等一些投資銀行更加看好中國的物流地產，有轉投物流地產的趨勢。因為目前物流地產的投資回報率在10%左右，而商業地產投資回報率在8%左右，且物流地產的投資回報率較為穩定。”世邦魏理仕工業服務部高級經理李林松認為。　　據了解，目前投資工業地產領域的外資主要有兩類企業，一類是有海外工業房地產或者工業園區運作經驗的開發商，另一類是主業做物流倉儲物業開發的企業。　　前者的代表是騰飛集團，而后者的代表無疑是美國物流巨頭普洛斯公司。    普洛斯是美國紐約證交所的上市公司，管理超過219億美元的資產，總出租面積已逾3460萬平方米。作為世界最大的上市工業房地產投資信托公司(REIT)，普洛斯在全球70多個戰略市場擁有近2000家物流配送設施、分支機構和物業地產，“世界1000強”中超過半數以上的企業都是該公司的核心客戶，其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨頭，更有諾基亞、三星、阿迪達斯、聯合利華等制造業領頭羊。　　普洛斯于2003年攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣，只用了短短兩年時間，便完成了在中國沿海的戰略布局，從南至北進入了所有的地區性戰略市場，投資和管理的資產總額達到2.4億美元，目前已擁有在上海市區西部的普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保稅物流園等12個物流地產項目。　　按照中國加入WTO的承諾，從2005年12月11日開始，外資物流公司即可在華設立獨資分公司，中國物流業向世界敞開了大門。無疑，這是海外資本爭相搶奪的又一盛宴，物流地產的需求也迎來迅速膨脹期。作為世界最大和在中國投資最多的物流地產巨頭，普洛斯自然不會放過這一大好機會，2006年其更進一步加快擴張步伐。　　單在2月份，普洛斯就簽下數單金額上億美元的投資協議。　　21日，就三年內在成都投資建成兩個國際一流水準的標準倉儲設施項目和航空物流園開發項目，普洛斯公司與成都市成華區、金牛區簽署了合作協議書，與雙流縣及航空物流園簽署了投資備忘錄，僅兩個國際標準倉儲設施投資就近億美元。　　同日，普洛斯與武漢東西湖區政府簽訂投資協議，計劃投資參與建設占地12萬平方米的武漢保稅物流中心。　　23日，普洛斯與青島市簽署項目投資備忘錄，將投資1.5億美元，分別在黃島、城陽、膠南開發建設物流園區。　　按照計劃，在2009年之前，普洛斯在中國的總投資額將超過12.5億美元。　　普洛斯一貫以“物流地產”面目示人，它從事的其實是地產投資開發和物業管理，他們以各種方式拿地建成倉庫，然后轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司，之后提供物業管理等相關服務。　　“我們投資一個項目是長期投資，而不是利用項目套現。”普洛斯公司副總裁沈晉初表示，普洛斯的項目往往租期在5年－10年左右，平均收益率根據當地市場情況而定。　　三、外資的獨門兵器　　對于國內企業而言，投資工業地產可能看中的是拿地的低成本和今后轉變為其他商業用地的增值潛力。而外資最為看重的則是其穩定的投資回報。 　　工業地產投資與住宅投資、商鋪投資和寫字樓投資最大的不同是工業企業相對穩定，一般廠房的租期是8年－10年，租金也相對穩定。這就決定工業地產投資相對穩定，而且具有一定的保障性。　　實際上，目前一些城市工業地產的投資回報率并不比商鋪、寫字樓低，當然，這是指出租收益而言。“上海的工業地產近年來一直維持增長態勢，而有限的供應更促使租金上揚，僅2005年物流房地產的平均租金就上漲了15%。”仲量聯行上海工業地產部副董事單維其透露，近期其經手的工業項目非常之多，而在上海目前工業地產的年投資回報已經達到了10%-12%。　　而單的這一說法，也被多數在上海已有項目的工業地產巨頭所認可，AMB及普洛斯等公司的相關人士在被問及回報時，普遍稱應在10%左右。另據熟悉行業人士指出，這些企業所指出的回報仍舊比較保守，就未來可遇見的趨勢而言，上海工業地產的回報還有一定上浮空間。　　更為重要的是，外資之所以能夠在中國工業地產領域從容布局，是因為它們擁有國內企業所沒有的“獨門武器”，那就是包括REITs在內的融資渠道。一旦海外資本能夠將國內項目轉化為REITs產品，除能允許自用業主把它們的房地產資產從資產負債表中除去，提高其經濟增值外，另帶有高額穩定的回報率。　　事實上，工業地產對于目前國內討論熱烈的REITs而言，亦有著非凡意義。普洛斯之所以能從1993年的3600萬美元啟動資金，13年后搖身一變成為管理超過219億美元資產的地產巨頭，除了其高超的經營技巧和管理能力外，也有賴于美國房地產投資基金市場的迅猛發展。　　盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs，“普洛斯和AMB在中國內地一系列投資，實際上還是一種著眼于具體項目的公司經營方式，而不是立足于為投資者理財的基金操作方式”。但近年內地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時對中國進行巨額投資，就是要利用時間差，提前在中國內地房地產行業布局，為即將實行的REITs作準備。當然，把國內的工業地產項目轉化為REITs產品到海外上市更為現實，在麥格理的計劃中，康橋項目就被打包進上市計劃。　　另外，工業用地市場化的推進也為外資帶來更多的機會。國土資源部副部長李元在1月的一次會議上表示，今后工業用地也要努力創造條件實行招標、拍賣、掛牌出讓。而在深圳、昆山、溫州等地，工業用地招、拍、掛已部分實行。　　“2004年開始，國家對工業用地嚴格控制，已經使得一部分想要獲利的投機商開始很難操作。如果招、拍、掛試行，那么對于等候已久的外資工業地產商來說，也許是一個機會。”有業內人士表示。外資巨頭在融資能力、管理水平、客戶基礎等方面的實力是國內企業難以比擬的，唯獨在“關系”資源上稍遜一籌，一旦在拿地環節實行公平競爭，無疑其競爭優勢更為明顯，到時其發展速度將進一步加快。