上海物流地產資源稀缺 倉庫投資成為亮點   近日，戴得梁行的一份投資報告顯示，隨著更多外商投資進入中國市場，相應的物流配套設施的要求日益提高。外資基金抓住了這個契機，物流倉庫交易成了近期投資市場的新亮點。戴得梁行投資部董事葉建成預測，物流倉庫交易將成為投資市場中最具潛力的板塊。 　　中國作為全球主要的生產基地，上海更是全球供應鏈中的輸送中心，貨運的增加以及上海洋山港項目的推進，會帶動整個物流倉儲的需求以及物流產業的發展。 　　物流版圖重構 　　“從全球投資市場來說，物流倉庫是很重要投資種類，跟商業物業、服務式酒店的投資價值是一樣的。物流不動產還是穩定收益性的物業，是資產運作打包上市不錯的資產種類之一。目前，對上海物流倉庫物業感興趣的都是國際知名專注做物流地產的基金。上海物流地產成為工業投資機構、投資者追捧的熱點。”葉建成說。 　　仲量聯行工業部總監單維其稱，目前上海物流倉儲業的供應矛盾非常突出。今年市場對物流倉庫的需求是20萬平方米，而實際供應量只有5萬平方米，市場缺口非常大。 　　“促進上海物流地產發展還有一個重要的原因，就是政策障礙逐漸消除。”單維其說。 　　早在三年前，眾多國際知名投資基金開始關注上海物流倉庫物業，并且主動尋找投資機會，如普洛斯很早就開始了對上海物流地產的關注。但是，當時的市場并不成熟，外資基金進入受到一定的限制。隨著WTO政策的開放，外資逐步可以成立控股或獨資企業，外資基金投資上海物流地產的熱情被最大程度的調動起來。眾多外資基金通過在中國的運作，今后幾年會大展拳腳。 　　目前，上海物流行業的投資熱點集中在傳統的物流集散地，如外高橋保稅區、浦東機場和靠近嘉定的西北物流園區。葉建成認為，所有的這些物流倉儲物業均不適應現代物流的標準和要求，檔次普遍偏低，而高端的物流倉儲物業存量很少。 　　李寧公司物流主管肖慶凱認為，上海除了傳統的物流集散地，松江的物流地產也有很大的投資機會。松江目前只有一個規模較大的物流倉庫，但松江有一個大規模的出口加工區和開發區，對物流倉庫的需求量特別大。但是，單維其則認為，松江區域的物流有一定的局限，它更多的是區域性配送，進出口不是很合適。 　　隨著上海洋山港項目一期的建成啟動，歐洲線的貨運已經拉到洋山港，葉建成對洋山港項目充滿了期待。他表示，整個洋山港是一個重工業基地，它的建成將帶動上海最高端的物流倉儲項目發展，尤其是臨港新城是整個洋山港項目中最靠近陸地的一個項目，將是海外基金追逐的投資熱點。 　　收益：新建大于收購 　　目前，活躍在上海物流市場的外資投資基金，多是國際上專注物流不動產投資的開發商和運營商：普洛斯、美國的AMB、新加坡的豐樹集團。 　　單維其告訴記者，上海物流倉庫物業的投資回報在10％左右，租金每年以15％的幅度上漲。仲量聯行工業部2005年共完成了70多個工業項目的操作，總銷售額為650萬美金，其中有一半來自物流地產。他還透露，仲量聯行繼1月20日協助AMB在中國完成了從爪哇控股有限公司收購了在上海的面積17474平方米的工業地產以及旁邊一塊待開發用地之后，又在幫幾家外資基金在洽談幾個物流地產項目，估計在今年第3季度可以完成。 　　葉建成稱，由于上海沒有新型的現代化物流倉庫物業，在物流集散基地附近購買土地新建大型的物流倉庫才是最大的投資機會，物流倉儲的租金比工業廠房的租金高50％。遺憾的是，已經成交的物流地產項目都是收購的案例。 　　上海高力國際物業服務有限公司大中華區常務董事翁琳認為，開發物流地產的土地使用限制較多，并且之后的收益期較長、租約較短、租賃穩定性差、地方政策較復雜等，都制約了外資基金的投資。 　　在這方面，國內的開發企業具有一定的優勢，主要以自己開發的操作模式為主。單維其認為，外資操作模式的優勢是資金和客戶網絡；而內資的優勢是進入市場比較早，對本土的物流市場比較熟悉，很多本土企業在幾年前就拿到了土地。 　　2月8日，上海復地集團與上海鋼聯投資發展有限公司、上海新楊行經濟發展有限公司簽訂合作開發協議，將共同開發上海寶山國際鋼鐵物流服務業基地項目，在寶山將建300畝物流基地試水物流地產，復地在合資公司中占50%的股權比例。 　　“惟一不樂觀的是，目前上海可以收購和開發的物流地產資源稀缺。”葉建成說。另外，業主對海外基金投資物流地有一定的誤解，不傾向于把此類物業賣給外資的開發商，致使外資拿地受到很多限制。 　　由于物流地產土地出讓方式并不是很成熟，以后具體是招投標或者掛牌，是否需要預審來避免不合理的競爭等問題，業界都在探討。完全采用商業化或住宅的操作模式，并不適合物流地產，要針對物流地產的特殊性，根據不同的態勢有細分市場。 　　葉建成認為，物流地產完全市場化還是需要到兩三年時間，那時會有更多的資金會進入這個市場，其發展會比住宅更為快速。