12月8日，由億翰智庫協辦，鳳凰網風財訊超級財經周專設《賽道，產業新藍海》論壇，論壇由億翰產業研究院院長黃新云主持并參議，中電光谷總裁黃立平、天瑞金集團總裁趙立東、中南高科高級副總裁朱慧、星河產業研究院院長王英杰、時代商業集團副總經理趙柳柳、豐隆深港科技園總經理舒毅各抒己見，共同尋找產業運營建設新風向。
天瑞金集團2004年成立于北京，是集產業地產開發、園區運營服務、金融投資管理為一體的高端產業地產綜合運營商，旗下核心品牌MAX科技園在“2022年中國產業園區運營商綜合實力榜”中排名TOP11，18年深耕中國產業地產領域，專注于企業獨棟細分賽道，致力于研發型總部辦公產品更新，已形成8城17園的全國戰略布局。以下為趙立東部分發言實錄：
二十大報告提出，“建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上”，國家強調建設制造強國，產業園區建設運營將迎來發展機遇。天瑞金集團總裁趙立東受邀參加論壇。在《產業新藍海》論壇中，天瑞金集團總裁趙立東從“產業園未來價值”“核心競爭力”“與外資競爭”和“擅用資本工具”四大維度解題，給產業予新思路。
天瑞金集團2004年成立于北京，是集產業地產開發、園區運營服務、金融投資管理為一體的高端產業地產綜合運營商，旗下核心品牌MAX科技園在“2022年中國產業園區運營商綜合實力榜”中排名TOP11，18年深耕中國產業地產領域，專注于企業獨棟細分賽道，致力于研發型總部辦公產品更新，已形成8城17園的全國戰略布局。以下為趙立東部分發言實錄：
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產業園價值在服務實業助推實體經濟
城市發展目前正從“城投時代”向“科創時代”前行。城投時代的本質是房地產開發，科創時代則強調的是科創，而科創的載體是實體和產業。在二十大報告里有一句話——建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，在十四五規劃和2035綱要中也有同樣的話。中國經濟過去四十年的高速增長，對外靠低端制造業和外貿，對內靠大基建和房地產拉動。但在今天國家全力將資源擠壓到實體經濟上，通過產業升級實現經濟復蘇和再增長。這是國家戰略大趨勢，所以產業企業也應該順應趨勢，加強產品創新、產業招商、園區運營等多維度的專業能力提高，打造有能量的園區、豐富稅源、提高當地就業機會，帶動經濟發展，這才是產業園未來的價值。MAX科技園18年來一直秉持專業紅利 實業的邏輯，在房地產紅利期抵制住誘惑沒有進入住宅地產，堅持將土地作為實業的載體，助力產業聚集和升級，這也是MAX科技園的戰略底層思維。✦ +
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做產業6成投入在運營服務
傳統地產開發商以開發和銷售為導向，后期物業服務投入占比少；而產業地產開發商一般在開發、招商投入占比40%，園區運營和服務占比60%，交付后才是真正的考驗。我認為，園區物業服務是基礎、產業服務是驅動、商業服務是保障，持續有效運營才能永葆產業活力，所以MAX科技園也在不斷提升運營能力、提升全周期深度服務，目前以客戶為中心建立了8大運營服務平臺，為全國800余家企業、4萬名員工提供服務。客戶也更多是看中我們在產業招商和園區運營方面的優勢。比如我們能因地制宜規劃和招商，并且招商定位前置，前期引入龍頭企業，再引入產業鏈的上下游、高成長性企業實現產業聚集。✦ +
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產業園發展不盲目追求規模化
城市布局策略，就MAX科技園的思考而言，我們堅持以國家的戰略為導向，以五大經濟圈為限定，萬億城市為基準，有五大標準、19個階段把控，215個量化指標來指導投資，不冒進、不盲目追求規模化。2023年是MAX科技園全國化的關鍵一年，我們力求站穩環渤海、深耕長三角、輻射大灣區、進軍川渝圈，加速5大經濟圈的覆蓋。具體而言，在目前已經布局了北京、上海、蘇州、南京、杭州等城市的基礎上，計劃再布局深圳、廣州、重慶等城市，實現2萬億級核心城市全覆蓋、1萬億級城市覆蓋60%。✦ +
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外資加碼中國產業園 競爭中見朝陽
近期普洛斯、黑石、凱德等外資加碼中國產業園投資，我認為外資進入是好事，意味著產業地產的確是朝陽賽道，得到國內外資本看好，有利于行業競爭標準提高，加速實現優秀產業園區資本化，從而推動賽道發展。雖然外資進入意味著競爭更加激烈，尤其對于聚焦一二線城市的產業企業來說，MAX科技園就已經在一些市場和競爭對手直面相遇了。但MAX科技園堅守了18年，有自己的核心競爭力，即企業文化和戰略、專注度和專業性。18年一直深耕產業領域，專注于企業獨棟的賽道，產生了不可復制的四大基石即“土拓力、產品力、招商力、研發力”。天瑞金是國內為數不多的持續進行產業產品研發、更新的開發商和運營商，目前有6條產品線，形成了以“近郊、獨棟、總部、研發”為核心的特色產品，能適配不同城市和不同客戶的定制化需求。建筑學里有一句話——直線屬于人類，曲線屬于上帝。MAX科技園在建筑設計商，對曲線有精細化研究，所以園區多會讓人感覺出靈動和柔美感。尤其獨棟產品中“三倍窗墻比”“兩倍于市場的綠化標準”“獨享屋頂花園”等設計都具有差異化特征。所以MAX科技園對行業變化持以擁抱的態度、借鑒學習外資優秀運營經驗的態度。✦ +
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REITs為產業園帶來助力 但考驗招商運營能力
產業領域資本涌動，國內首筆標準廠房的產業園公募REITs已經在上交所成功發行。公募REITs開閘對產業園來說是好消息。不過產業園公募REITs的發行標準中，園區的滿租率、租金溢價率、租期長短等都是硬指標，這考驗產業園區的招商運營能力。對于MAX科技園來說，因為我們一直以產業園招商運營見長，自持了一線和強二線城市的很多物業，未來還會大量持有自持資產，所以也將“發行公募REITs”作為計劃和準備中的事情。目前民企公募REITs的窗口何時完全打開、持續周期多久、標準是什么還在觀察和研究。MAX科技園同步在籌備境外公募REITs的發行，已經聘請中金公司協助發行pre-REITs，這也能為后續公募REITs做好準備。
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